Второй уровень факторов

Второй уровень факторов, влияющих на стоимость недвижимости

К факторам второго уровня (город, район) относят следующие параметры объектов недвижимости.

Местоположение:
— транспортная доступность;
— пешеходная доступность;
— наличие и состояние коммуникаций;
— наличие объектов социально-культурного назначения;
— размещение объектов в плане города (района);

Физические характеристики:
— физические параметры;
— качество строительства и эксплуатации;
— наличие коммунальных услуг;
— состояние недвижимости;
— функциональная пригодность и использование;

Условия продаж:
— залоги и заклады;
— особые условия сделок;

Временные факторы:
—дата оценки;
—даты известных сделок по аналогам.

Условия финансирования:
— сроки кредитования;
— процентные ставки;
— условия выделения средств.

Разберем подробнее наиболее важные группы факторов.

Местоположение — наиболее важный фактор. Оценщик должен сопоставить размер участка с размером здания (строения) установить, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям.

Расположение шикарных магазинов ограничено относительно малым пространством центральной части города, и различие в местоположении на несколько метров может привести к существенным различиям в цене.

Лучшие офисные здания обычно также располагаются в форме кластеров.

Определенная часть города или одна улица обычно имеет репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения для однотипных видов деятельности.

Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости.

Фабрикам необходимы хорошие подъездные пути, железные дороги или порт для доставки сырья и вывоза готовой продукции, а также близость мест сосредоточения рабочей силы, что позволяет располагать их в различных местах.

Наличие коммунальных услуг: газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения должны быть проверены при оценке.

Если коммуникации не подключены, необходимо подсчитать расходы на их подключение.

Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий.

Читайте также  Временные риски

Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для производственных и коммерческих целей и используемых для технологических процессов, размещенных в данном здании.

Нет необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования зданий, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий.

Машины и оборудование, используемые в основном для промышленных и коммерческих целей бизнеса, должны оцениваться отдельно от здания.

Текущее состояние недвижимости является важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки.

Однако, если требуется только косметический ремонт, например покраска стен, данный факт будет отмечен при оценке, но существенно не повлияет на стоимость недвижимости.