Рынок жилых домов в г. Москва и Подмосковье

Приватизированное жилье в Москве представлена отдельными квартирами (реже — комнатами). Сегодня мы имеем здания, в которых собственники (среди них и государство) владеют квартирами в доме. А все, что находится за пределами квартир (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, придомовая территория), обычно принадлежит государству. Это порождает немало проблем. Наступило время, когда частная собственность должна распространяться на главный и неделимый объект собственности в жилищной сфере — жилой дом. Законодательство позволяет это сделать путем создания кондоминиума (товарищества собственников жилья). Начался процесс их создания и функционирования. Но пока их доля в жилом фонде города очень мала.

В настоящее время многоквартирные жилые дома оказываются в частной собственности несколькими путями:
•создание кондоминиума;
•строительство или реконструкция по инвестиционному контракту с правительством Москвы;
•покупка на первичном или вторичном рынке.

Однако пока частная собственность на многоквартирные жилые дома встречается редко. В частной собственности обычно находятся коттеджи. Но они, как правило, расположены за пределами МКАД, в Московской области. Поэтому рынок коттеджей мы здесь рассматриваем очень кратко.
Классический коттедж — это всего лишь индивидуальный одноквартирный городской или сельский жилой дом (имеет обычно два этажа) с участком земли, а также — традиционный тип английского жилища, распространившийся в странах Западной Европы и в США.

В 1993-96 гг. многие считали, что развитие рынка жилья в Московском регионе пойдет по американскому образцу, и многие жители Москвы переселяться в загородные коттеджи для постоянного проживания. Но жизнь опровергла эти ожидания. В нашей северной стране с длиной, холодной и темной зимой, с плохими дорогами и постоянными пробками на них, с неразвитой в пригородах современной инфраструктурой -постоянное проживание за городом оказалось привлекательным для относительно немногих москвичей. Да и строительство пригодных для наших условий коттеджей с учетом необходимой инфраструктуры оказалось достаточно дорогим и сложным делом. Многие начатые строительством в тот период коттеджи, часто неудачно расположенные и / или строящиеся по плохим проектам, оказались недостроенными и брошенными.

В начале 90-х гг. попытки переехать из квартиры в комфортабельный загородный дом обычно оборачивались бесполезной тратой денег. После приобретения земли и начала строительства выяснялось, что подвести к дому коммуникации слишком дорого или вообще невозможно. Сейчас в ближайшем Подмосковье несколько тысяч недостроенных и брошенных коттеджей. Без канализации, водопровода, электричества жить в них невозможно, а подвести их оказалось не по карману. Голая земля (без коммуникаций) очень прожорливая. Коммуникации требовали новых вложений, в каждую «дешевую» сотку приходилось вкладывать еще несколько тысяч долларов. Менее чем за пять лет, москвичи поняли, что загородные дома надо не строить, а покупать готовыми. Препятствий на пути самостоятельного строительства много (в частности, сложности с оформлением), а единственным стимулом в 1999 г. были цены на отечественные стройматериалы.

Читайте также  Общие правовые и экономические принципы возмещения вреда и ущерба, установленные в отечественном законодательстве

Многие коттеджи используются не для постоянного проживания, а как дополнительное жилье (дача). Исключение составляют небольшое число удачно созданных коттеджных поселков. Кроме того, много новых индивидуальных жилых домов построили для себя традиционные жители Подмосковья.
Августовский финансовый кризис 1998 г. существенно изменил и усугубил положение на рынке коттеджей. Сначала его активность упала почти до нуля, но затем он начал постепенно оживать. При этом цены на объекты, традиционно измеряющиеся в долларах США, существенно снизились и продолжают постепенно уменьшаться. Обычно рыночная стоимость подобных объектов не покрывала затраты на приобретение земли и строительство. Редкие исключения относятся, в основном, к строительству капитальных коттеджей только в особо престижных районах.

Кризис откорректировал цены и на этом рынке. Покупатели с удивлением узнали, что для покупки коттеджа даже по престижным направлениям уже не требуется каких-то фантастических денег. В 1999 г. основные сделки с загородными домами шли в ценовом диапазоне 15-22 тыс. долл. — стоимость однокомнатной квартиры в Москве. За эти деньги покупатели приобретали очень неплохие брусовые или бревенчатые дома в старых интеллигентных дачных поселках Академии наук, Союза писателей, Союза художников и других, элитных в советское время организаций. Например, поселки Переделкино, Загорянка или
Снегири, расположенные в 10-25 км от МКАД и оснащены всеми коммуникациями. Дома, площадь которых 100-180 кв.м, были построены лет 20-30 назад продвинутыми людьми того времени. Поэтому планировка полностью соответствует представлениям о загородной жизни: камин в гостиной, библиотека, кабинет, летняя веранда и т.д. Главное же достоинство таких поселков — приличные соседи примерно одного социального статуса. Пожалуй, единственным недостатком такой загородной недвижимости является размер земельного участка — обычно это 8-12 соток.

После кризиса стоимость кирпича, бетона, цемента, леса, отделочных материалов, а также рабочей силы в долларовом эквиваленте снизилась в три-четыре раза. И хотя цены на них постепенно повышались, самостоятельное строительство обходилось дешевле, чем приобретение готового коттеджа.

Читайте также  Понятие управления недвижимостью

За 15-25 тыс. долл. в 1999 г. можно было приобрести также дома в поселках городского типа (Жаворонки, Баковка, Кратово), изначально застраивавшихся индивидуальными домами. Участки тут больше, чем в старых дачных поселках, — по 12-20 соток. Однако, как показывает практика, такие дома рассматриваются в качестве второго места жительства. Лишь 20% москвичей, покупающих загородную недвижимость, расстаются с квартирой в столице.

Объясняется этот феномен просто: большинство загородных коттеджей не приспособлены для постоянного проживания, даже если подведены все коммуникации.

Жизнь москвича за пределами Москвы предполагает наличие автомобиля у каждого члена семьи, иначе связь с городом оказывается нарушенной или затрудненной. Если в семье есть дети, то переезд за город по карману лишь очень богатым людям. Кто будет каждый день возить их в Москву, если бабушка и дедушка «безлошадные»? Такого понятия как school bus, в нашей стране не будет еще долго. К тому же ребенку необходимо общаться со сверстниками, которых в поселке обычно нет. А при желании развлечься в выходные опять придется ехать в город как на работу.

Выход только один: если вы хотите жить за городом постоянно, надо приобретать либо дом в автономном поселке с городской инфраструктурой (школа, ресторан и т.д.), либо в поселке, который непосредственно примыкает к Москве. Что касается первых, то единственный крупный поселок в подмосковном Новогорске (7 км по Ленинградскому шоссе), состоящий из 480 домов, школы, ресторана, спортзала и прочих удобств, продан осенью 1999 г. В середине ноября поселок официально запустили в эксплуатацию. По имеющейся информации строительство аналогичных поселков планировалось начать в ближайшее время, но в конце 1999 г. это были лишь планы.

Поселков второго типа также немного. К концу 1999 г., пожалуй, только два из них отвечали запросам покупателей. Это Рождествено и Княжичи.
Рождествено расположено рядом со столичным микрорайоном Митино и является частью Москвы. Первая очередь поселка из 60 таунхаусов (сблокированные дома с отдельными входами) построена в 1998 г. Тогда (до кризиса) таунхаусы площадью от 188 до 240 кв.м продавались по 1600 долл. за 1 кв.м. За обслуживание поселка владельцу дома приходилось платить около 400 долл. в месяц.

Читайте также  Примеры классификации жилья в отдельных странах

Еще один поселок. Княжичи (застройщик — компания «Подмосковье»), расположен в 7 км от Москвы по Минскому шоссе, на въезде в подмосковное Одинцово. Он больше Рождествено (180 домов) гораздо автономнее. Первая очередь поселка (120 домов) к концу осени 1999 г. уже была построена, а остальные должны были быть построены к концу года. В поселке будут ресторан, спортзал и даже центр детского досуга.

Княжичи напоминают первый поселок «Подмосковья» — Новогорск, но в отличие от него застроены таунхаусами. Двухуровневые трех- и пятикомнатные дома-квартиры площадью 110-156 кв.м продаются по 800-900 долл. за 1 кв.м в зависимости от материала, из которого построен дом. «Сэндвич» и монолит стоят 800 долл., кирпич — 900 долл. Таким образом, дом в Княжичах обходится в 90-100 тыс. долл. Как и в Рождествено, за отделку нужно платить отдельно.
Ежемесячное обслуживание здесь стоит 100-120 долл. (в эту сумму входит и оплата телефонной линии).
Стоимость строительства индивидуальных жилых домов варьировалась осенью 1999 г. в широких пределах (от $ 1 ОС-120 до $ 1000-1500 за 1 кв.м) и зависит от уровня отделки и инженерного оборудования дома.

Стоимость старых жилых домов во многом зависит от их технического состояния, месторасположения и наличия коммуникаций.
На этом рынке наблюдаются существенные сезонные колебания цен: максимум цен приходится на конец весны, а минимум — на конец осени и зиму.
Предложение коттеджей на рынке значительно превосходит платежеспособный спрос. Типичный срок продажи подобных объектов на рынке составляет 3-6 месяцев.

С точки зрения информации о ценах сделок, рынок коттеджей в Подмосковье является закрытым. По большинству сделок информация о реальных ценах сделок является конфиденциальной и почти недоступной для оценщиков. Однако имеются довольно большие массивы информации о ценах предложения, по которым подобные объекты выставляются на продажу. Но по аренде коттеджей и эта информация практически отсутствует. В июне 1999 г., по нашему мнению, цены сделок купли-продажи на подобные объекты были примерно на 4-20% ниже соответствующих цен предложения (как при купле-продаже, так и при аренде). Для расчетов было разумно принять среднее значение — 12%.