Рынок земли

В 1998 г. в отдельных регионах России начали продажу земельных участков, принадлежащих государству, в частную собственность на специально проводимых местными властями аукционах.

Первый в России земельный аукцион состоялся в марте 1998 г. в городе Балакове Саратовской области. Отсутствие Земельного кодекса не помешало продаже земли в Татарии, Самарской и Ростовской областях.

Причем на торги выставлялись как участки городской земли, так и сельскохозяйственные угодья. Участвовать в земельных торгах мог каждый желающий, независимо от места проживания и гражданства. Достаточно было подать заявку на участие в аукционе и внести задаток — 10-20% от стартовой цены лотов.

Самой дорогой среди негородских земель в конце 1998 г. по-прежнему оставалась подмосковная земля. По данным Комитета по земельным ресурсам Московской области, цены в ней варьируются от 50 долларов за «сотку» (в Каширском районе), до 2000 долларов (в Одинцовском районе). Это цены, которые устанавливали местные власти, а рыночные — были в три-пять раз выше.

Значительные особенности имеет земельный рынок в городе Москве.
В 1996 г. была проведена инвентаризация городских земель.

Эффективность использования московских земель для городской казны, как показала эта инвентаризация 1996 г., была низка. Только 12% территории столицы использовалось на основе принципа платного землепользования. Из них только с 25% взималась арендная плата, а с 75 % — земельный налог, который был ниже примерно в 4-5 раз.

Масштабы рынка ограничены физически общей площадью московской земли. Суммарная площадь земельных участков на территории г. Москвы на конец 1998 г. составляла 109 тыс. га. Структура городских земель по функциональному назначению выглядела следующим образом:
1.земли жилой и общественной застройки — 42%;
2.земли особо охраняемых территорий — 15%;
3.земли общего пользования — 14%;
4.земли промышленной и коммунально-складской застройки —11%;
5.земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций — 7%;
6. земли сельскохозяйственного использования — 5%;
7.земли Госводфонда — 3%;
8. резервные территории — 2%;
9.земли обороны — 1%.

Читайте также  Самые перспективные подмосковные направления

Основная форма рыночного землепользования в Москве — это аренда земельных участков, находящихся в собственности Города. Частная собственность на участки земли в Москве к осени 1999 г. практически отсутствовала, соответственно отсутствовал и вторичный рынок купли-продажи негосударственными собственниками права собственности на участки земли. Вместо этого в Москве организовали подобие такого рынка на основе купли-продажи прав долгосрочной (до 49 лет) аренды земельных участков.

При этом право продавать их на вторичном рынке и переоформлять в заявительном порядке договор аренды земли на покупателя этих прав было предоставлено действующими московскими правилами только тем субъектам, которые выкупили эти права у Города (либо перекупили у них).

Ставки арендной платы в Москве установлены административно и изменяются только путем издания соответствующих новых нормативных актов. Происходит это достаточно редко; в 1997-99 гг. они не менялись. А выкуп прав аренды проводился по конкурсам, где частично действовал рыночный подход. Соответственно, стоимости такого выкупа меняются от месяца к месяцу. По данным табл. 3.1.2 можно заметить, что средняя стоимость выкупа 1 га в Москве с февраля 1997 г. по октябрь 1999 г. монотонно снижалась, что свидетельствовало об уменьшении привлекательности подобных сделок для покупателей.

Важнейшими факторами, влияющими на цену выкупа прав долгосрочной (49 лет) аренды участка земли, наряду с его местоположением, являются ограничения по его использованию (профиль и размеры объекта, под строительство которого он предоставляется). Для анализа этих факторов целесообразно рассмотреть кратность конкурсных цен (стартовой и, особенно, продажной) к базовой ставке ежегодной арендной платы. Из рассмотренных нами конкурсов по стартовым ценам минимальная кратность составляет 16 раз, а максимальная — 483 раза; по продажным ценам соответственно 16 и 504 раз. Примерно в половине случаев стартовые цены превышают базовые ставки менее 100 раз, а в 10-15% случаев превышение больше 200 раз.

Читайте также  Страхование недвижимости

Наибольшее превышение наблюдалось в средних по стоимости оценочных зонах: для небольшого участка под строительство жилого дома, средних участков под строительство гостинично-делового комплекса и двух торгово-офисных комплексов с жилой зоной. Наименьшие кратности к базовой ставке (до 20 по стартовым ценам) были для участков под строительство автотехцентра, магазина сельхозпродуктов и многофункционального делового центра, по которому затем было максимальное удорожание в ходе конкурса (1,56).

Наибольшие удорожания в ходе конкурсов наблюдалось для административных зданий и многофункциональных деловых центров не в самом Центре города (зона 1 внутри Садового кольца), но в близких к Садовому Кольцу зонах, а наименьшие (1,00-1,10) — для жилых зданий, зданий торговли и обслуживания.

В качестве посредников между государством в лице правительства Москвы и Москомзема, с одной стороны, и частными фирмами-покупателями выступали коммерческие фирмы-посредники, профессионально работающие на рынке недвижимости. Эти фирмы действуют по доверенностям Москомзема и занимаются подготовкой конкурсов и привлечением покупателей.

Их гонорар определялся в процентах от сумм, за которые были проданы права аренды: 3% от стартовой цены плюс 5% от превышения продажной цены над стартовой ценой. При этом город обеспечивал подготовку всей необходимой документации, а расходы фирм на рекламу и по другим статьям — дополнительно не компенсировались.