Рынок офисных помещений

Общий фонд офисных помещений в Москве в ноябре 1998 г. оценивался примерно в 10 млн. кв.м. В связи с огромной численностью данных помещений возникает необходимость их классификации.

Офисы класса А — новые здания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством отделки общественных мест, наличием полного спектра технических услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение — обязательно центр города.

Класс В — новые или отремонтированные здания с отсутствием отдельных технических услуг (например, кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях.

Офисы класса С — отремонтированные помещения без соответствующих технических и сервисных услуг.

Остальным офисам класс обычно не присваивается. Они определяются как офисы «российского» или «советского» стандарта. К ним относится основная масса предлагаемых на рынке офисов, расположенных в старых советских, а позднее — российских, учреждениях или институтах и предлагаемых в аренду или на продажу без серьезного ремонта. Эти офисы иногда подразделяются на классы D и Е.

Класс D — типичное институтское здание советских времен в состоянии «без ремонта».

Класс Е — заброшенное сооружение; требует полной реконструкции.

По ставкам арендной платы офисов западного класса (А) Москва в 1993-97 гг. была одним из самых дорогих городов мира. Более дорогая аренда была только в Бомбее (1549 долл.), Гонконге (1147), Токио (1056), Лондоне (838) и в Новом Дели (881). На конец 1997 г. арендную плату в Москве можно считать сократившейся до 750 долл. Цены в 1997 г. непрерывно снижались, причем именно на помещения высшего класса. При этом статистика только частично отражает динамику процесса, поскольку уровень потребительского качества офисных площадей постоянно растет. Лучший товар год-два назад сегодня не всегда выдерживает конкуренцию с новыми площадями. В известной мере причиной высоких цен аренды офисов являлся дефицит площадей (по разным оценкам этот дефицит составлял от 170 до 500-700 тыс. кв. м), что позволяло говорить об узости рынка офисов западного класса. Постепенно происходило его насыщение, но избыточного предложения к концу 1997 г. не возникало. Подтверждением тому, что к этому периоду состояние московского рынка качественно не изменилось, служило высокое место Москвы в рейтинге ставок аренды офисов.

Читайте также  Типы инвестиций и инвестиционных решений

Стоимость новых офисов, с точки зрения многих западных компаний, невелика и составляла 3-5 тыс. долл. за 1 кв.м. Для иных европейских столиц это была бы вполне умеренная сумма (хотя ставки аренды в них были ощутимо ниже, чем в Москве). При этом следует учитывать, что московская недвижимость, и коммерческая, и жилая, страдала болезнью роста. Каждый год московские офисы западного класса становились «все более западными». И верхний уровень цен всегда был, в основном, представлен площадями, которые в конкретный момент считались соответствующими классу А (наивысшему).

Российские компании, активно развивающие бизнес, также заинтересованы в площадях. Но соотношение цен и ставок арендной платы, служащее стимулом для иностранцев, отечественный бизнес переживал гораздо менее эмоционально. И купить хочет, но не торопится. Крупные российские компании гораздо лучше иностранцев понимали природу болезни роста недвижимости и рассчитывали, что в обозримом будущем можно будет обзавестись офисом, с одной стороны, более качественным, чем предлагалось тогда, а с другой, — примерно по тем же ценам.

Но зачастую главная проблема для них — налаживание коммуникационной стороны управления. Площади российских компаний представляют иногда чрезвычайно пеструю картину. Они складываются из нескольких зданий и помещений совершенно разного качества, расположенных на значительном удалении друг от друга. Этот набор может начинаться головным офисом в более или менее пристойном месте внутри Садового кольца, а заканчиваться зданием бывшего детского сада в глубинке, например, в Марьиной Роще. И если головной офис имеет подземный гараж, телекоммуникационные системы, то филиалы, такими признаками цивилизации не располагают. В то же время руководству компании требуется постоянно работать с подразделениями во всех офисах, что только усложняется транспортными проблемами. Такие условия работы заставляют искать способы сведения частей компании в одно географическое целое. Одним из таких способов является покупка недвижимости.

Читайте также  Виды частичных прав на недвижимость

На середину октября 1999 г. средние значения базовых арендных ставок за офисные помещения составляли:
•500 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «А»
•380 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «В»;
•170-300 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «С»;
•110-190 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «D»;
•80-130 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «Е».

Сделки по продаже офисных зданий в 2001 году по-прежнему были на рынке достаточно редким явлением. Их цены были следующие:
•1650-3100 долл. за 1 кв.м за офисные помещения класса «А»;
•1250-2000 долл. за 1 кв.м за офисные помещения класса «В»;
•450-850 долларов за 1 кв.м за офисные помещения класса «С».

Главными факторами, влияющими на ситуацию на московском рынке офисных помещений (в первую очередь, классов «А» и «В»), остаются: приближающиеся выборы; негативные тенденции в экономике, обострившееся после 17 августа 1998 г. и вызвавшие новый виток передела собственности; сокращение числа представительств ряда зарубежных компаний.