Рынок офисных помещений

Общий фонд офисных помещений в Москве в ноябре 1998 г. оценивался примерно в 10 млн. кв.м. В связи с огромной численностью данных помещений возникает необходимость их классификации.

Офисы класса А — новые здания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством отделки общественных мест, наличием полного спектра технических услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение — обязательно центр города.

Класс В — новые или отремонтированные здания с отсутствием отдельных технических услуг (например, кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях.

Офисы класса С — отремонтированные помещения без соответствующих технических и сервисных услуг.

Остальным офисам класс обычно не присваивается. Они определяются как офисы «российского» или «советского» стандарта. К ним относится основная масса предлагаемых на рынке офисов, расположенных в старых советских, а позднее — российских, учреждениях или институтах и предлагаемых в аренду или на продажу без серьезного ремонта. Эти офисы иногда подразделяются на классы D и Е.

Класс D — типичное институтское здание советских времен в состоянии «без ремонта».

Класс Е — заброшенное сооружение; требует полной реконструкции.

По ставкам арендной платы офисов западного класса (А) Москва в 1993-97 гг. была одним из самых дорогих городов мира. Более дорогая аренда была только в Бомбее (1549 долл.), Гонконге (1147), Токио (1056), Лондоне (838) и в Новом Дели (881). На конец 1997 г. арендную плату в Москве можно считать сократившейся до 750 долл. Цены в 1997 г. непрерывно снижались, причем именно на помещения высшего класса. При этом статистика только частично отражает динамику процесса, поскольку уровень потребительского качества офисных площадей постоянно растет. Лучший товар год-два назад сегодня не всегда выдерживает конкуренцию с новыми площадями. В известной мере причиной высоких цен аренды офисов являлся дефицит площадей (по разным оценкам этот дефицит составлял от 170 до 500-700 тыс. кв. м), что позволяло говорить об узости рынка офисов западного класса. Постепенно происходило его насыщение, но избыточного предложения к концу 1997 г. не возникало. Подтверждением тому, что к этому периоду состояние московского рынка качественно не изменилось, служило высокое место Москвы в рейтинге ставок аренды офисов.

Читайте также  Последовательность маркетинговых работ

Стоимость новых офисов, с точки зрения многих западных компаний, невелика и составляла 3-5 тыс. долл. за 1 кв.м. Для иных европейских столиц это была бы вполне умеренная сумма (хотя ставки аренды в них были ощутимо ниже, чем в Москве). При этом следует учитывать, что московская недвижимость, и коммерческая, и жилая, страдала болезнью роста. Каждый год московские офисы западного класса становились «все более западными». И верхний уровень цен всегда был, в основном, представлен площадями, которые в конкретный момент считались соответствующими классу А (наивысшему).

Российские компании, активно развивающие бизнес, также заинтересованы в площадях. Но соотношение цен и ставок арендной платы, служащее стимулом для иностранцев, отечественный бизнес переживал гораздо менее эмоционально. И купить хочет, но не торопится. Крупные российские компании гораздо лучше иностранцев понимали природу болезни роста недвижимости и рассчитывали, что в обозримом будущем можно будет обзавестись офисом, с одной стороны, более качественным, чем предлагалось тогда, а с другой, — примерно по тем же ценам.

Но зачастую главная проблема для них — налаживание коммуникационной стороны управления. Площади российских компаний представляют иногда чрезвычайно пеструю картину. Они складываются из нескольких зданий и помещений совершенно разного качества, расположенных на значительном удалении друг от друга. Этот набор может начинаться головным офисом в более или менее пристойном месте внутри Садового кольца, а заканчиваться зданием бывшего детского сада в глубинке, например, в Марьиной Роще. И если головной офис имеет подземный гараж, телекоммуникационные системы, то филиалы, такими признаками цивилизации не располагают. В то же время руководству компании требуется постоянно работать с подразделениями во всех офисах, что только усложняется транспортными проблемами. Такие условия работы заставляют искать способы сведения частей компании в одно географическое целое. Одним из таких способов является покупка недвижимости.

Читайте также  Возникновение ипотечных банков

На середину октября 1999 г. средние значения базовых арендных ставок за офисные помещения составляли:
•500 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «А»
•380 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «В»;
•170-300 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «С»;
•110-190 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «D»;
•80-130 долл. за 1 кв.м в год за офисные помещения класса «Е».

Сделки по продаже офисных зданий в 2001 году по-прежнему были на рынке достаточно редким явлением. Их цены были следующие:
•1650-3100 долл. за 1 кв.м за офисные помещения класса «А»;
•1250-2000 долл. за 1 кв.м за офисные помещения класса «В»;
•450-850 долларов за 1 кв.м за офисные помещения класса «С».

Главными факторами, влияющими на ситуацию на московском рынке офисных помещений (в первую очередь, классов «А» и «В»), остаются: приближающиеся выборы; негативные тенденции в экономике, обострившееся после 17 августа 1998 г. и вызвавшие новый виток передела собственности; сокращение числа представительств ряда зарубежных компаний.