Роль государства в развитии ипотеки

Но самое главное, что ипотека — это стратегический механизм вовлечения внебюджетных источников, и, в первую очередь, средств населения — основных инвесторов в любой стране — в реальный сектор экономики, каковым является строительство.

А через строительство эти средства войдут и в стройиндустрию, и в остальные отрасли народного хозяйства. Если так ставить вопрос, то удовлетворение потребности граждан в жилье является не самоцелью системы, а производной, следствием ее массового развития.

Поэтому мы скептически и с осторожностью подходим к тем региональным ипотечным программам, в которых не содержится механизмов рефинансирования организаций-кредиторов. Именно из-за отсутствия этого механизма они обречены остаться на игле бюджетного финансирования.

Эти программы, на первый взгляд, могут быть весьма привлекательными. Первый эффект от их реализации достигается достаточно быстро. Но этот эффект весьма иллюзорный, поскольку так же быстро заканчиваются и бюджетные деньги.

Существует целый спектр мнений по поводу предоставления адресных целевых субсидий определенным категориям заемщиков. Есть полные противники какого бы то ни было субсидирования. Есть сторонники предоставления субсидий на часть стоимости квартиры. Есть сторонники субсидирования процентной ставки по ипотечному кредиту.

В каждой из этих точек зрения присутствует свое рациональное зерно. Однако для нас государственная поддержка в виде прямого финансирования должна играть роль «ключа зажигания» системы. В дальнейшем, при необходимом условии правильно функционирующего кредитно-финансового механизма, система переходит в режим самофинансирования.

Более того, сам факт оттягивания крупных бюджетных средств на коммерческий проект, каковым является ипотека, противоестественен. Бюджетные средства, которых и так не хватает, должны идти на поддержку малоимущих слоев населения.

Несмотря на то, что Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ официально отдается предпочтение двухуровневой модели построения отношений на ипотечном рынке, большинство регионов ориентируется на собственные «квазиипотечные» наработки, изящество которых порой прямо противоположно результатам.

Все «простые решения» ориентированы на использование бюджетных ресурсов и требуют их постоянного вливания. Этим тормозится процесс развития ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе ипотечного кредитования. В качестве примера наиболее типичной квазиипотечной схемы можно привести

Программу улучшения жилищных условий, разработанную и реализуемую в г. Саров Нижегородской области, а также применяемую в Вологодской, Калужской, Кировской, Костромской, Нижегородской и Ульяновской областях. Отголоски этой схемы можно встретить и во многих других региональных «ипотечных» программах.

В рамках данной программы финансирование осуществляется по замкнутой схеме, полностью за счет средств региональных (местных бюджетов), через посредство специально создаваемых фондов. Возникающие денежные обязательства заемщиков не могут быть рефинансированы, поскольку первичные права требования не оформлены банковскими кредитными договорами — отсюда и низкое «качество» ипотечных обязательств.

В Красноярском крае проблема жилищного обеспечения решалась с помощью аренды с последующим правом выкупа. В ряде регионов получили развитие «натуральные» схемы ипотечного кредитования, как, например, в Белгородской области, где возврат «ипотечных» ссуд осуществляется как денежными средствами, так и сельскохозяйственной продукцией. В «саровской схеме» и ей подобных широко используется механизм продажи жилья в рассрочку (в результате чего возникает ипотека в силу закона).

При этом налицо конфликт интересов собственника жилья и кредитора, объединенных в одном хозяйственном субъекте — некоммерческом фонде.

Во-первых, не выполняется условие независимой оценки предмета залога — жилья, которое сам фонд строит и сам же продает в рассрочку.

Во-вторых, также возможны искажения при оценке вторичного жилья, передаваемого в зачет.

В-третьих, процедура андеррайтинга при таком «кредитовании» приобретает формальный оттенок, так как фонд заинтересован в скорейшей реализации жилья. В результате возрастают кредитные риски, что делает практически невозможным рефинансирование таких займов.

По этой причине развитие схем, основанных на ипотеке в силу закона, фактически прекратилось с 2001 г. Следует отдать должное попыткам организовать ипотечное кредитование «во что бы то ни стало».

Региональные эксперименты способствовали образованию квалифицированных кадров, наработке практического опыта, поиску форм межрегионального общения, оказывали свое влияние на федеральную политику.

Так, созданная по инициативе разработчиков «Саровской схемы» «Международная ассоциация ипотечных фондов» (МАИФ) была, несомненно, благим начинанием, повысившим интерес к развитию ипотечного кредитования в регионах страны.

Однако недостатки пропагандируемой организаторами схемы и ограничения деятельности МАИФ пропагандой означенной схемы до сих пор не позволили Ассоциации вырасти в национальную общественную организацию профессиональных участников российской системы ипотечного жилищного кредитования.

В то же время необходимость возникновения такого общественного института очевидна, и в настоящее время Госстроем России, ФКЦБ России, АИЖК и рядом субъектов Российской Федерации начата работа по созданию Саморегулируемой организации, главная задача которой состоит в содействии формированию рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской самофинансируемой системы ипотечного жилищного кредитования.

Роль банковских институтов

Вокруг того, должна ли быть ипотека исключительно банковской или к участию в ней в качестве заимодавцев могут допускаться некредитные организации, ведутся давние и долгие споры.

Сторонники банковской ипотеки высказывают аргументы, что только банковское сообщество обладает наиболее подготовленными профессиональными кадрами и выработало наиболее четкие и жесткие правила игры в этой области. И эти аргументы не лишены основания.

Читайте также  Страхование недвижимости

Но при таком, очень категоричном, подходе мы отсекаем долгосрочные денежные ресурсы, находящиеся вне банковской системы. Поэтому представляется разумным использовать эти дополнительные источники, но при обязательном соблюдении банковских стандартов проведения андеррайтинга заемщика и иных нормативов, связанных с кредитованием граждан.

Дополнительным аргументом в пользу использования небанковских «кредиторов» является тот факт, что Государственная Дума России приняла существенные поправки в российское законодательство, регулирующие деятельность кооперативов граждан. Эту форму объединения граждан можно также использовать для накопления первичного взноса при получении ипотечного кредита.

Особенности российского подхода к развитию ипотеки

Рынок жилья в Российской Федерации крайне неразвит. Существующий жилой фонд из-за малых объемов жилищного строительства ветшает и в значительной степени не соответствует современным стандартам. Первичный рынок жилья начнет испытывать острую нехватку предложений с момента запуска системы ипотечного жилищного кредитования.

Это вызвано тем, что банки чрезвычайно неохотно кредитуют строительные организации и в силу больших строительных рисков, и в силу того, что у большинства банков отсутствует элементарный опыт кредитования строительства. Поэтому параллельно с развитием системы ипотечного жилищного кредитования необходимо формировать инвестиционно-строительные циклы.

Таким образом, кредитно-финансовые циклы (продавец жилья — заемщик — кредитор — ипотечное агентство — инвестор) окажутся сопряженными по времени и объемам инвестиций с инвестиционно-строительными циклами (продавец жилья — он же заказчик — застройщик — инвестор строительства).

Развитие ипотеки в России

Ситуация, сложившаяся в настоящее время в России в области долгосрочного кредитования, сходна той, что сложилась в США в конце 20-х годов прошлого столетия, и характеризуется высокими процентными ставками, небольшими сроками кредитования вследствие недостатка ликвидности кредитных институтов, неэффективностью применяемых технологий.

Реформирование данного сегмента банковского сектора позволило вывести экономику США из затяжного кризиса: тогда были созданы условия для массового развития ипотечного кредитования и жилищного инвестирования. С началом рыночных преобразований и восстановлением института частной собственности государство, участники рынка недвижимости и финансового рынка вновь обратились к теме ипотеки.

Основным координатором осуществления мероприятий, направленных на внедрение и развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации, является Госстрой России. К данному моменту сформирована институциональная среда для функционирования системы ипотечного кредитования.

Федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.

Указанные документы достаточно подробно регулируют вопросы существа ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств, заключения договора об ипотеке, государственной регистрации ипотеки как обременения недвижимого имущества, порядок пользования заложенным имуществом и другие вопросы.

Законодательно или нормативно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний). Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК). В 2000 г. постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные программы.

Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации на выбор схемы, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

Тем же постановлением утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, направленных на выработку отдельных мер государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования, снижение рисков для участников ипотечного рынка, удешевление кредитов для населения, а также на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 была принята Федеральная целевая программа «Жилище», включающая в себя комплекс важнейших мероприятий по реформированию жилищно-социальной сферы, в том числе подпрограмму «Свой дом», устанавливающую принципы взаимодействия участников системы ипотечного жилищного кредитования и формы государственного участия в развитии и функционировании системы. В 2001 г. в результате дополнительной эмиссии уставный капитал АИЖК вырос с 80 до 160 млн. руб.

Также по обязательствам Агентства предоставлены государственные гарантии в объеме 2 млрд. руб. До настоящего времени АИЖК не прибегало к заимствованиям на фондовом рынке. Из средств уставного капитала был сформирован портфель ипотечных кредитных обязательств порядка 20 млн. руб.

Определенным препятствием в развитии деятельности АИЖК остается отсутствие Закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», прошедшего пока лишь первое чтение в Государственной Думе. Расширение масштаба активных операций АИЖК невозможно без формирования территориальной инфраструктуры.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в Российской Федерации наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования.

Большинство из них направлено на краткосрочное удовлетворение потребностей граждан в жилье. В последние два года регионы подходят к формированию региональных систем ипотечного жилищного кредитования, изначально ориентируясь на будущее развитие рынка ипотечных ценных бумаг — неотъемлемой части любой системы ипотечного кредитования.

Читайте также  Виды использования, не относящиеся к эффективным

На сегодняшний день они ближе всего подошли к рефинансированию ипотечных кредитов и привлечению инвестиций на фондовом рынке. Интересные разработки в области создания системы ипотечного жилищного кредитования существуют в Иркутской области.

ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» (далее ИРИА) совместно с кредитными союзами и страховой компанией разработало схему ипотечного кредитования, включающую обязательный элемент — рефинансирование кредитов. Правда, пока недостаточно отработана практика из-за нехватки стартового капитала.

Тем не менее, ИРИА организовало первый в России выпуск ипотечных облигаций и успешно провело его размещение. По количеству выданных кредитов и качеству обслуживания заемщиков выделяется Оренбургская область, где с 1997 года по сегодняшний день выдано порядка 1000 банковских ипотечных кредитов (более 50 млн. руб. в денежном выражении, за вычетом уже погашенной части ипотечной задолженности).

Созданное здесь ОАО «Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация» уже имеет опыт и в проведении процедуры андеррайтинга, оформлении договорных отношений между участниками системы ипотечного жилищного кредитования, разработке нормативно-правовых актов, на основании которых осуществляется ипотечное кредитование в области.

Но и здесь существуют проблемные вопросы: почти 100% бюджетное финансирование, нерыночные процентные ставки, — все это сдерживает возможности рефинансирования ипотечных кредитов и развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. В г. Омске существует схема, аналогичная оренбургской, с привлечением ОГУ «Агентство жилищного строительства».

Участие в схеме такого агента позволяет оптимизировать налогообложение заемщиков по операциям с жильем в инвестиционно-кредитном цикле. ОАО «Омская региональная ипотечно-жилищная корпорация» самостоятельно организует строительство жилья для потенциальных заемщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

В Самарской области была принята Концепция развития системы ипотечного кредитования и реализуется программа ипотечного кредитования, основанная на взаимодействии банков, уполномоченных областной администрацией, и некоммерческого фонда «Самарский областной фонд жилья и ипотеки».

Рефинансирование банковских кредитов осуществляется из средств Фонда. Фонд также планирует привлекать внебюджетные средства. Астраханская, Белгородская, Брянская, Новгородская, Ростовская, Томская, Читинская области, Республика Алтай, Чувашская Республика, Удмуртская Республика, Республика Башкортостан и Республика Мордовия пытаются решить жилищную проблему в соответствии с региональными целевыми программами, разработанными на базе федеральных целевых программ «Жилище» и «Свой дом».

В Республике Удмуртия предоставлено свыше 10 тысяч кредитов, в Республике Чувашия — более 7 тысяч. Большой объем жилищного строительства с предоставлением кредитов и займов населению ведется в Белгородской области и Республике Башкирия.

Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и, как правило, реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов пока что ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточена основная часть спроса на дорогие кредиты.

Значительный опыт работы на рынке имеет ЗАО «КБ Дельта-Кредит», созданное инвестиционным фондом «США — Россия» в 1998 г. Данным оператором осуществляется выдача валютных кредитов под 13–15% годовых на срок до 10 лет.

Прообразом современного ипотечного банка может стать коммерческий банк «Московское ипотечное агентство», которым также начата выдача ипотечных кредитов и разработаны собственные стандарты предоставления ипотечных кредитов.

Однако, ввиду слабости региональных инвестиционных финансовых рынков, их возможности по привлечению финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования весьма ограничены. По всей видимости, целесообразно рассмотреть возможность интегрирования региональных финансовых потоков путем создания межрегиональных ипотечных агентств, учредителями которых могут выступить администрации субъектов федерации.

Однако, несмотря на немалый объем работ, проведенных в последнее время, заложен лишь фундамент системы ипотечного жилищного кредитования. Необходимо, чтобы на этом фундаменте выросло здание общефедерального масштаба. В него придут долгожданные финансовые потоки поверивших в ипотеку инвесторов. С ним продажа жилья в кредит станет реальностью для сотен тысяч граждан.

Но для этого в самое ближайшее время нам необходимо предпринять шаги, обеспечивающие формирование и развитие первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.

Московские кредиты

Еще три года назад столичные власти сделали ставку на развитие классической двухуровневой, так называемой «американской» модели. По этой схеме кредит на покупку жилья (70% от стоимости квартиры) выдается банком на срок от 5 до 10 лет под 15–18% годовых в валюте.

При этом квартиру можно выбирать как на первичном, так и на вторичном рынке. Ипотечное агентство выкупает у банков-кредиторов закладные является эмитентом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Полученные от агентства средства банки смогут направлять на выдачу новых кредитов. Но для того, чтобы такая ипотека заработала в полную силу, Москве нужно было около $500 млн.

После августовского кризиса привлечь иностранные инвестиции на развитие столичной ипотеки не удалось, и программа «затормозилась». Кроме того, не все москвичи были готовы брать кредит под такие высокие проценты. Правда, в этом году ситуация изменилась к лучшему. Фонд «США-Россия»(TUSRIF), который финансирует российскую ипотеку, выделил на ипотечные нужды $130 млн.

Читайте также  Общие положения

Четверть этой суммы будет направлена в Санкт-Петербург, остальные деньги (если будет много заявок на получение кредита) – в Москву. Партнерами фонда являются московские банки: Инвестсбербанк, Межкомбанк, Инвестиционная банковкая корпорация (ИБК). По словам вице-президента фонда Джеймса Кука, в ближайшее время заемщики смогут взять кредиты под 11% годовых без права досрочного погашения, такие кредиты будут выдаваться на 4–10 лет.

Довольно успешно работают в Москве и «малые» ипотечные программы, созданные банками и застройщиками. Так, департамент внебюджетной политики правительства Москвы совместно с Собинбанком выдает кредиты на покупку жилья, построенного департаментом. На деле это выглядит так: департмент продает дома, построенные за счет Московского жилищно-инвестиционного фонда, Собинбанку по ценам, установленным Межведомственной комиссией.

Банк реализует эти квартиры на условиях кредита. Любой платежеспособный москвич может внести 30% от стоимости квартиры и в отделении банка на Поварской улице получить кредит под 10% годовых в валюте. При подаче заявления на получение кредита необходимо предоставить справку о доходах за последние полгода, копии паспортов всех членов семьи, выписки из трудовой книжки за 5 лет и сведения об имуществе – таким образом банк минимизирует свои риски.

Ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать трети месячного дохода семьи – получается около $150–$200 в месяц. Но надо быть готовым к тому, что конечная стоимость квартиры вырастет в 1,5 раза.

В столице также работает несколько «немецких» ипотечных схем. Это программа ссудно-сберегательных касс (кредит в размере 50% стоимости жилья сроком на три-пять лет под 8% годовых), программа Департамента внебюджетного строительства и программа «Мосстроймеханизации-5» и ДСК-1 – все они осуществляются совместно с московским Сбербанком.

Правда, в этом случае предложение квартир ограничено: купить можно только то, что построено организатором программы. В «Мосстроймеханизации-5» первонаяальный взнос составляет 40% от стоимости приобретаемого жилья на срок до 10 лет под 10% годовых в валюте.

Коммандитное товарищество (товарищество на вере — аналог европейский строительных обществ, в основе которых — накопительная Дом 658 схема) было создано в ДСК-1 в прошлом году. В 1999 году было выдано 200 кредитов.

По словам Ирины Сергеевой, коммерческого директора ДСК-1, кредиты предоставляются на срок до 10 лет под 10%, если кредит берется на более короткий срок — под 8–10%.

В ДСК-1 предлагают и другие схемы. Например, можно внести сразу половину суммы и получить кредит под залог этой квартиры на 2 года под 10% годовых в рублях. Есть возможность открыть накопительный счет – в этом случае проценты выплачивать не придется.

Наоборот, вы будете получать от ДСК-1 дивиденды, а при покупке квартиры вам будет предоставлена скидка до 17,5%. Такой подход к решению жилищной проблемы позволяет до 40% от стоимости квартиры. Таким образом, на столичном рынке в настоящее время есть структуры, у которых можно получить кредит на покупку жилья.

Что будет, если заемщик не сможет вернуть кредит

Кредит на покупку квартиры выдается сроком на 10 лет, а за это время многое может произойти. Финансовый кризис подтвердил, что многие высокооплачиваемые работники коммерческих структур либо потеряли работу, либо их зарплаты были сокращены.

Как поступает банк, если заемщик не может вернуть деньги в срок? Прежде всего выясняет причины, по которым заемщик не может погашать кредит. Полная или частичная потеря трудоспособности заемщика покрывается за счет страхования жизни заемщика, которая является обязательным условием выдачи кредита. Поэтому в случае наступления страхового случая обязательства по погашению кредита ложатся на страховую компанию.

В случае, если кредит не может быть погашен вследствие уменьшения доходов заемщика, возможны несколько вариантов выхода из ситуации. В любом случае заемщик должен обратиться в банк с письменным заявлением о невозможности исполнения обязательств.

В случае временного прекращения получения доходов, например, при переходе на новое место работы с испытательным сроком банк готов рассмотерть возможность предоставления «кредитных каникул» на срок до 3 месяцев. Но если это не спасает заемщика, ищем другие варианты. Приведем конкретный пример.

Предположим, заемщик хочет приобрести двухкомнатную квартиру на Ленинском или Кутузовском проПокупка квартиры 659 спекте. Предположим, такая квартира стоит около $52 000. Исходя из условий кредитования, размер собственных средств заемщика не должен быть меньше $12 000.

Таким образом, сумма предоставляемого кредита – $40 000. Если кредит выдан на 10 лет под 15% годовых, ежемесячный платеж составит $654. Допустим, что через 5 лет финансовое состояние заемщика ухудшилось настолько, что он не может платить такую сумму.

Тогда его квартира может быть реализована, ему будут возвращены его собственные средства ($12 000) и основная сумма долга, выплаченная заемщиком за пять лет ($25 887). На это средства заемщик может приобрести аналогичную по характеристикам квартиру в другом районе.