Принципы, связанные с рыночной средой

К данной группе принципов относятся принципы:
— зависимости;
— соответствия;
— спроса и предложения;
— конкуренции;
— изменения.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Эти факторы — в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект — подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические.

В свою очередь, экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя.

Два этих фактора — местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

В этой связи необходимо выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:
— стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать корректировки этой стоимости, используя метод сравнительного анализа продаж;
— величину денежного потока, используя доходный подход;
— уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используя затратный подход.

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания.

Читайте также  Зарубежный опыт в области оценки экологического ущерба

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денежных средств и/или расстоянием.

Рассматривая влияние одного из региональных факторов на стоимость недвижимости, например дачи, в частности, ее расположения в живописном месте (рядом с озером), можно попытаться измерить это влияние путем сравнения оцениваемой дачи с аналогичной, но в менее привлекательной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать взаимосвязь между фактором — живописное местоположение объекта — и его стоимостью в денежном выражении.
Принцип соответствия.

Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на российском рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры (« пятиэтажки ») меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости.

Не следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.
Исходя из этого принципа следует не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости — это реальная потребность на них. Предложение — это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Читайте также  Оценка земли сравнительным методом

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей.

Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Поэтому необходимо прогнозировать соотношение спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и всех перечисленных выше факторов на стоимость недвижимого имущества.

Следует особо отметить, что в России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов.

Разрешение, например, в законодательном порядке купли-продажи земельных участков привело к значительному увеличению предложения на земельном рынке и стабилизации цен на землю.

Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.

Принцип конкуренции.

Конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности.

В условиях конкуренции прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства. При этом конкуренция, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением.

Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

Читайте также  Строительство дома

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.

Зная, что поток дохода складывается из сверхприбыли, его (в отличие от нормального денежного потока) капитализируют по повышенной ставке, как более рискованный.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

Наиболее характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различают следующие основные циклы жизни.
1. Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.).

2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).

3. Стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).

С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка — основного принципа оценки недвижимой собственности.