Покупка земельного участка

Российское законодательство предусматривает приобретение земельных участков путем купли-продажи. На сегодняшний день это один из самых распространенных способов получения земли в собственность.

Порядок купли-продажи гражданами земельных участков регламентирован постановлением Совета Министров Правительства Российской Федерации «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков». Он применяется при продаже гражданами Российской Федерации земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации.

1. Проверьте юридическую «чистоту» участка. Обратитесь в органы, регистрирующие права и сделки с недвижимостью. Выясните, кому принадлежит участок, не наложен ли на него арест. Узнайте, не находится ли участок под залогом.

2. Изучите процедуру купли-продажи. Проконсультируйтесь с профессиональным юристом или знакомыми, которые недавно проводили подобные сделки.

3. Соберите документы на участок. Отдайте их на экспертизу юристу.

4. Не поленитесь самостоятельно промерить участок и убедиться, что его площадь соответствует указанной в документах.

5. Обратитесь в местные органы управления и проверьте наличие коммуникаций или возможность присоединения к ним.

6. Договоритесь с продавцом о безопасной системе передачи денег. Используйте для этого банковскую ячейку, из которой продавец может получить деньги после того, как сделка завершена.

7. Назначьте дату заключения сделки.

Купля-продажа участка возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки.

Сделка по купле-продаже участка совершается собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами с оформлением договора купли-продажи (купчей).

При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарнозащитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историкокультурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования). По желанию собственника участок может быть продан с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству на конкурсе или аукционе.

Цена участка и условия оплаты определяются по договоренности между покупателем и продавцом или по результатам конкурса, аукциона. К купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования к планам устанавливаются Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству.

Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей. Право собственности покупателя на землю регистрируется местной администрацией, при этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения, а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на купленный участок.

Читайте также  Особенности земельного капитала как объекта оценки

Налогообложение и взимание государственной пошлины при купле-продаже участка производятся в соответствии с законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Для заключения договора купли-продажи земельного участка законодатель устанавливает следующие документы:

1. Свидетельство на право собственности на землю.

2. Правоустанавливающий документ (постановление на основании чего принадлежит земельный участок).

3. Свидетельство о государственной регистрации права на дом (если он есть). 4. Правоустанавливающий документ на дом.

5. Кадастровый план участка из земельного комитета.

6. Справка из Земельного комитета о стоимости земли.

7. Справка из БТИ о стоимости для купли-продажи (если на участке есть дом).

8. Технический паспорт на дом или регистрационное удостоверение (в БТИ).

9. Акт приемки дома в эксплуатацию.

10. Если дом не достроен, в БТИ берется справка на незавершенное строительство и в Управлении архитектуры района — разрешение на застройку.

11. Выписка из домовой книги или справка об отсутствии зарегистрированных лиц (если в доме никто не прописан).

12. Справка из администрации сельского совета по месту нахождения объекта.

13. Справка из налоговой инспекции.

14. Согласие супруга на продажу (если гражданин состоит в браке).

15. Согласие супруга на покупку.

16. Ксерокопия паспорта продавца.

17. Ксерокопия паспорта покупателя.

Следует помнить, что в каждом конкретном случае существуют свои нюансы, которые требуют сбора и подготовки дополнительных справок. Заключительным этапом сделки купли-продажи земельного участка является исполнение сторонами своих обязательств, указанных в их договоре.

Как продать или купить земельный участок

Для того, чтобы купить земельный участок у физического лица, продавец должен иметь «Свидетельство о праве собственности на землю». Если его нет, то сделка состояться не может.

Кроме того, необходимо произвести межевание участка, то есть геодезическую съемку для установления его точных границ. Поскольку любой надел граничит с другими землями, обязательной процедурой при этом является согласование границ участка с соседями и сельским советом или дачным кооперативом.

В городе оно осуществляется с владельцами близлежащих наделов и с отделом архитектуры. Согласование оформляется специальным актом в документе «Межевое дело».

Если фактическая площадь по документам и по обмеру совпадает, участок должен быть поставлен на земельно-кадастровый учет и ему присваивается индивидуальный номер для всей территории России. Владелец получает выписку из реестра — так называемый кадастровый план участка.

Читайте также  Субъекты рынка недвижимости

В этом документе указывается категория земель, целевое их использование, площадь, местоположение, нормативная стоимость или арендная плата строения по данным БТИ. Если есть какие-нибудь ограничения в использовании, то они также указываются. То есть дается максимально возможная характеристика участка.

С выпиской продавец участка идет в учреждение юстиции — Регистрационную палату. Там происходит регистрация права собственности гражданина. Только после этого он может оформлять купчую на продажу участка. Договор купли-продажи можно оформить через нотариуса, любого юриста и даже между собой. Сейчас четкой формы договора не существует.

Обязательна лишь регистрация в учреждении юстиции в присутствии покупателя и продавца с соответствующими документами, удостоверяющими личность. После заключения договора купли-продажи право собственности продавца на этом прекращается, а у покупателя оно появляется.

Сбор документов для владельцев дачных участков необходимо начать со справки от председателя садоводческого товарищества о том, что у владельца надела нет задолженности. В ней также должно указываться, что спорных вопросов по данному участку не заявлено.

После всех мытарств по кабинетам чиновников новый владелец получает «Свидетельство о праве собственности на земельный участок» и «Свидетельство о праве собственности на строение», если таковое имеется.

Особенности купли-продажи земельных участков

Многие из нас хотели бы иметь загородный домик или дачу на собственном земельном участке, чтобы отдохнуть там от городской суты и подышать свежим воздухом.

Можно купить готовый дом с участком, а можно приобрести только земельный участок и затем начать на нем строительство. Некоторые граждане, наоборот, желают продать участок, устав от поездок на дачу или стремясь решить некоторые финансовые проблемы.

И те, и другие в будущем столкнутся с вопросами, связанными с покупкой или продажей земельного участка. Что необходимо знать покупателю и продавцу?

В соответствии с Земельным кодексом РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков, ему присваивают кадастровый номер.
Если земельный участок прошел кадастровый учет, можете смело его продавать. Если данная процедура не проведена, придется побегать.

Почему земельный участок не был однозначно определен и описан, когда вы получали его в собственность?

Дело в том, что при проведении земельной реформы было принято решение передать землю в собственность тому, кто ее законно занимал на момент приватизации.

Читайте также  Единый налог на вмененный доход

Определить фактического владельца земли можно быстро, а составление точных описаний границ всех земельных участков в стране — длительный процесс.

Государство решило в кратчайшие сроки передать право собственности на фактически занятые земли, чтобы не задерживать тех, у кого нет никаких споров с соседями.

При этом постановили составление описаний участков проводить при совершении первой сделки с ними. Государственный кадастровый учет земельных участков проводят по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Заинтересованные правообладатели или уполномоченные ими лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании земельных участков.

Межевание земли представляет собой работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Эти работы проводят в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате.

Если земельный участок состоит на кадастровом учете, права зарегистрированы в учреждении юстиции, у него есть кадастровый номер, а границы однозначно определены и отображены на кадастровом плане, вы вправе, не проводя межевание, продать, подарить или обменять его, правда, только в том случае, если сделка совершается с целым участком.

А если потребуется продать часть земли или разделить участок, который находится в общей собственности? Например, вы решили продать часть своего участка, а значит, его надо поделить. Для этого необходимо провести межевание — составить однозначное описание каждой части.

Затем в кадастровой палате эти части поставят на кадастровый учет как самостоятельные участки с присвоением кадастровых номеров. В результате межевания образуются два новых объекта недвижимости — земельные участки. Право на каждый из них подлежит государственной регистрации.

После этого можно продать выделенный земельный участок. Государственный кадастровый учет проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.