Первый уровень факторов

Первый уровень факторов, влияющих на стоимость недвижимости

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов.

Социальные факторы:
— свободное время;
— уровень образования и культуры населения, потребности;
— структура населения;
— семейность;
— плотность заселения;

Экономические факторы:
— налоги в области недвижимости;
—финансирование строительства и реконструкции;
— предложение;
— спрос;
— обеспеченность населения объектами общественного назначения;
— уровень жизни населения;

Физические факторы:
— экология;
— географические;
— геологические;
— геодезические;
— топографические;
— природные ресурсы;
— сейсмические;
— технологические решения в области землепользования.

Политические факторы:
— законодательство об ипотеке;
— налоговое законодательство;
— законы о собственности;
— законы об операциях с недвижимостью;
— законы в области экологии;
— зонирование территорий;
— закон о залоге;
— законодательство в области строительства;
— закон о кредитной политике;
— кадастры;
— лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;
— политическая стабильность.

Проведению любой оценки всегда предшествует анализ факторов спроса и предложения на определенный вид собственности на данном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.

Экологические факторы очень важны при оценке недвижимости, особенно с помощью анализа дохода. Местонахождение объекта недвижимой собственности может накладывать определенные ограничения на его использование с точки зрения охраны окружающей среды.

Эти ограничения могут вытекать из карты районирования, составленной местными властями, или предполагаемого загрязнения окружающей среды в процессе эксплуатации объекта.

В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды.

В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования обнаружены различные виды загрязнения.

Читайте также  Понятие ипотечного кредитования

Если проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, выявлены или ожидаются в будущем, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнения не входит в компетенцию оценщика.

Отчеты по оценке объектов недвижимости должны составляться с учетом тщательного анализа рыночных данных особенно в тех случаях, когда можно устранить или учесть эффект загрязнения на стоимость недвижимой собственности.
В тех случаях, когда в данной местности все оцениваемые объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию факторов окружающей среды, целесообразно проводить дополнительный анализ.

Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со «стоимостью лечения» зданий, страдающих устранимыми дефектами.

Оценщики должны знать, что стоимость недвижимости на свободном рынке после восстановительных работ (за вычетом затрат на восстановление) может по многим причинам быть значительно выше или ниже простой математической разности.

При ликвидации экологического загрязнения оценщик принимает во внимание стоимость следующих видов работ:
— очистку поверхностного загрязнения;
— установку более эффективной системы контроля за загрязнением;
— перепроектирование производственных мощностей;
— страховку на случай будущего ущерба. Во многих случаях для принятия обоснованного решения относительно стоимости недвижимости оценщику может потребоваться серия консультаций с руководством компании и ее экспертами.

Оценщик может прийти к следующим выводам:
— источник загрязнения или потенциальная опасность загрязнения могут быть успешно устранены с наименьшими затратами;
— загрязнение или потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине оцениваемый объект недвижимости не может использоваться для планируемых целей.

В тех случаях, когда можно устранить источник загрязнения или его влияние, при оценке учитываются следующие факторы:
— невозможность полной очистки;
— риск, связанный с возможным загрязнением окружающих земель;
— риск возобновления загрязнения;
— компенсация за беспокойство;
— риск изменения законодательства по охране окружающей среды и стандартов.

Читайте также  Метод определения затрат на освоение

Сейсмические факторы сильно влияют на затраты при проектировании зданий и сооружений.

Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки.

Данная область требует особой специализации. Поэтому оценщик должен указать в сертификате об оценке, были ли проведены соответствующие исследования, и если да, то кем. Это требование особенно актуально для сейсмоопасных районов.