Особенности земельного капитала как объекта оценки

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок.

Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют определенный срок службы.

Оценка земельного участка обладает рядом особенностей.

Первая особенность связана с разнообразием видов земель, различностью в их правовом регулировании.

Земельным кодексом РФ земли России подразделены на семь видов в соответствии с их основным назначением.

Общая площадь территории Российской Федерации — 1,7 млрд. га, из них (в млн. га):

1) земли сельскохозяйственных предприятий 667,7

2) земли населенных пунктов (сел, поселков, городов) 38,6

3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и т.д. 17,6

4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения 27,3

5) земли лесного фонда 838,0

6) земли водного фонда 19,4

7) земли запаса 100,6

Приведенная классификация земель основана на критерии их основного назначения.

Право перевода из одного вида в другой принадлежит законодательным органам субъектов Российской Федерации. Этот момент принципиальной важности необходимо принимать во внимание в процессе оценки стоимости земельных участков, учитывая их особенности.

Первая из них заключается в том, что наряду с основным назначением земельных участков им присущи и другие, сопутствующие функции. А потому природные ресурсы, земельные площади имеют многообразные полезные свойства.

Рынок расширяет возможности их более точного учета, что отражается в рыночной оценке стоимости. Владелец должен иметь представления и знания о комплексной оценке своего земельного капитала.

Читайте также  Понятие стоимости недвижимости

Вторая — их ограниченность в пространстве. Местоположение земель является одним из главных факторов, предопределяющих полезность, ценность, рыночную стоимость участков.

Третья особенность обусловлена не перемещаемостью земельного капитала. Однако возможны изменения в экономической, социальной и культурной инфраструктуре региона, изменения экологической обстановки. Предугадать, спрогнозировать эти изменения весьма важно при проведении оценки стоимости земельного участка. Оценка исходит не из прошлых выгод, а из предстоящих, будущих.

Четвертая особенность вытекает из сезонности функционирования земли как. Осенью предложений больше, а спрос меньше по сравнению с весной, летом.

Пятая — обусловлена национальным фактором в многонациональном государстве, в Конституции которого записано: «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» (ст.9, п.1). Этот пункт определяет приоритетность граждан коренной национальности в приобретении земельных участков.

Шестая особенность связана с политическими и идеологическими противоречиями и борьбой вокруг частной собственности на землю и ее гражданским оборотом.
С учетом отмеченных особенностей в России формируется рынок земельного капитала с его тремя сегментами, расширяется гражданский оборот земельных участков в городской и особенно сельской местности:
1) арендный сегмент в городах;
2) купля-продажа в пригородах;
3) земельные паи (доли) в реорганизуемых колхозах и совхозах.

Потребность в оценке развивается очень быстро. Этому способствует и расширение залогово-кредитных отношений, и совершенствование земельного налогообложения.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.

Начатая в 1991 году земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры.

Читайте также  Особенности оценки торговых помещений

Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.