Особенности оценки гостиниц

Оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности.

Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь потенциальных клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов.

Необходимо выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей, как в будни, так и в выходные дни.

После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и, прежде всего, выяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница.

Мировой опыт свидетельствует о том, что все гостиницы можно разбить на определенные классы:

1. Центральные гостиницы от трех до пяти звездочек с вместимостью от 200 до 1000 мест. Расположены такие гостиницы, как правило, в центральной части крупных городов, вблизи деловых и торговых центров или рядом с аэропортами. В них представляются услуги высокого качества круглосуточно. Все номера имеют ванные комнаты, теле-, радио аппаратуру, телефон и т. п. Имеются большие холлы, рестораны, бары, магазины, конференц-залы.

2. Небольшие гостиницы, как правило, трехзвездочные. В таких гостиницах ванные комнаты могут быть не во всех номерах. Могут отсутствовать также рестораны и конференц-залы. Общественные помещения могут быть небольших размеров.

3. Гостиницы, прилегающие к автомагистрали и предназначенные для обслуживания туристов и водителей.

4. Гостиницы, расположенные на берегу моря или курортах (гостиницы типа «холлидей»). Работа таких гостиниц носит сезонный характер. При них могут располагаться бассейны и спортивные площадки.
После выяснения, к какому классу относится гостиница, необходимо уточнить, какая конкуренция существует в этом классе гостиниц, какова она будет в будущем?

В нашей стране процесс приватизации гостиниц находится в начальной стадии. Владельцем большинства из них является государство в лице Госкомимущества РФ, которое передает их в хозяйственное ведение или оперативное управление министерствам и ведомствам.

Процесс приватизации гостиниц должен сопровождаться независимой экспертной оценкой. При этом основным методом оценки должен быть доходный. В наших условиях применение этого метода будет наталкиваться на ряд серьезных трудностей, связанных прежде всего с определением ставки капитализации.

Читайте также  Исследование рынка

Рассмотрим подробно особенности оценки гостиниц.

Оценку гостиниц можно производить и как объекта недвижимости, и как предприятия.

Необходимый этап при оценке гостиниц — сбор необходимой информации. В первую очередь требуется подробное описание всех помещений. Гостиницы могут отличаться по своим источникам доходов.

Большая часть дохода обычно поступает от сдачи в аренду номеров, но в некоторых случаях в общем доходе велика доля поступлений от эксплуатации ресторана и бара и/или конференц-зала.

Для оценки номера необходимо знать такие параметры, как площадь, количество мест. Полезно определить, какие номера имеют определенные преимущества, например вид на море или парковую зону в городе, так как арендная плата за пользование в этом случае может быть выше.

Нужно также установить, имеются ли номера, требующие отрицательных поправок, например, на шум от движения транспорта за окном и т. д. При инспекции помещений общественного пользования, таких, как рестораны, танцзалы, следует обратить внимание на общую площадь, вместимость и т. д.

После учета всех помещений общественного пользования необходимо перейти к осмотру офисов, комнат гостиничного персонала, кухни, бойлерных, лифтов и т. д.
Затем оценивается общее состояние гостиницы: внешний вид, состояние крыши и водосточных труб (это позволит определить величину расходов на ремонт).

Следует обратить внимание на предполагаемый срок использования гостиницы и срок капитального ремонта. Необходимо обратить внимание на состояние сада и прилегающих земельных участков и зданий.

Весьма важным фактором, влияющим на величину стоимости гостиницы, является местоположение. Например, в центральных районах, особенно в крупных городах, всегда достаточно высокий спрос на места в гостиницах.

На прибыльность гостиницы влияет также ее близость к транспортным линиям и наличие автостоянок.

Следующий этап оценки гостиниц связан со сбором и анализом финансовой информации. Важным моментом в данном случае является прогнозирование доходов и расходов.

При прогнозировании доходов валовой оборот дается с разбивкой по отдельным статьям, таким, как поступления от сдачи в аренду номеров, банкетных и конференц-залов, продажи еды и алкогольных напитков, телефонных услуг, прачечной и т. д.

Читайте также  История российской ипотеки

Аналогичный подход используется для расходов.
Для прогнозирования доходов необходимо установить клиентов, которые являются основным источником дохода (отдельные лица, группы), и коэффициенты занятости на койку и на номер.

На основе анализа данных за прошлые периоды для данной гостиницы устанавливается средний размер поступлений за сутки.

Оценку стоимости гостиницы желательно произвести тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным.

При этом важно помнить, что это может быть оценка недвижимой собственности как гостиницы, но точнее оценивать ее как предприятие.

Во втором случае наряду с материальными активами следует учитывать нематериальные, прежде всего имидж фирмы, управление и ее клиентуру.
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения.

Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости, получают полную восстановительную стоимость. Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний).

Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа. Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта.

Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.

= Стоимость здания с учетом износа плюс Стоимость права использования земли плюс Стоимость мебели, оборудования и инвентаря плюс Нематериальные активы

= Стоимость гостиницы

Использование метода сравнительного анализа продаж для оценки гостиниц в настоящее время затруднено, так как этот сектор рынка недвижимой собственности не получил достаточного развития. По мере того как органы исполнительной власти будут проводить аукционы, с развитием рынка гостиниц использование этого метода с учетом корректировок станет возможным.

Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости.

Читайте также  Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости

Первым шагом является определение валовой выручки. Для определения средней суточной стоимости проживания в номере необходимо ежегодное исследование рынка гостиничных услуг, например, в Москве. После этого можно рассчитать валовую выручку от эксплуатации гостиницы. Допустим, что в исследуемой московской гостинице суточная стоимость равна 60 долл. для номера люкс и 12 долл. для обычного номера. Выручка ресторана при гостинице обычно составляет около 10% валовой выручки от номеров.

Следующий шаг — оценка заполняемости гостиницы. Исследования рынка и данные обзора гостиничных услуг в Москве показали, что в течение первого года расчетного периода номера люкс заняты на 50%, в течение второго — на 60%. Стабильный уровень занятости номеров в будущем составит 65%. Обычные номера заняты на 80% — в первый год, на 84% — во второй, на 87% — в третий. Стабильный уровень занятости номеров впоследствии составит 90%.

Третьим важным шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек. Изучив ретроспективную информацию и проекты гостиницы, примем, например, уровень эксплуатационных расходов в размере 60% валовой выручки от предоставления номеров, а издержки по эксплуатации ресторана около 85% от его валовой выручки.

Неотъемлемой частью расходов является создание восстановительных фондов за счет амортизационных отчислений.

Суть данных издержек заключается в том, что часть денежных средств надо выделять на замену изнашиваемых со временем материальных фондов, например кровли, элементов системы отопления, мебели и т. п.

Несмотря на то, что замена и ремонт основных фондов осуществляется весьма редко, такие расходы непременно возникнут у собственника здания в процессе его эксплуатации.