Оптимизация налогообложения

Для того чтобы избежать излишних потерь по уплате налогов при совершении операций с недвижимостью, следует тщательно изучить действующее налоговое законодательство и проводить непрерывный мониторинг изменений и дополнений, вносимых в акты законодательства о налогах и сборах, с целью определения моментов, ухудшающих налоговые условия осуществления конкретных операций, и выявления дополнительных возможностей использования различного рода льгот.

Одной из основных целей налогового планирования является избежание уплаты штрафных санкций и пеней. Аккуратное, точное и своевременное выполнение налогоплательщиком своих обязательств по начислению и уплате налогов, предоставлению в налоговые органы соответствующих документов позволяет избежать целого ряда негативных последствий (пеней, штрафов, наложения ареста, конфискации, административной и уголовной ответственности).

Для того чтобы своевременно и правильно выполнять обязательства, установленные законодательством о налогах и сборах, необходимо вести учет как реальных, так и потенциальных объектов налогообложения (получаемых доходов, стоимости объектов недвижимости, сумм сделок и т.д.) и производимых расходов; оформлять все документы в соответствии с требованиями действующего гражданского и налогового законодательства; сохранять документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением, реконструкцией, ремонтом, оборудованием, содержанием объектов недвижимости, даже в тех случаях, когда на настоящий момент не представляется возможным использовать эти документы для уменьшения текущих налоговых обязательств.

Планируя совершение конкретной сделки с объектом недвижимости, следует анализировать и оценивать не только те налоговые обязательства, которые возникают при заключении этой сделки, но и те, которые потенциально могут возникнуть в будущем. Так, оценивая издержки по уплате государственной пошлины и сборов за регистрацию при приобретении квартиры, важно помнить о том, что впоследствии эта квартира будет представлять собой объект обложения налогом на имущество физических лиц, дополнительных сборов; кроме того, не исключено, что эту квартиру потребуется продать или подарить, обменять, передать по договору ренты, что эта квартира может стать объектом наследования и т.д.

Читайте также  Юридически противоречивые виды использования

Разумеется, все возможные варианты предвидеть и определить сложно, однако следует оценить потенциальные налоговые последствия в наиболее вероятных жизненных ситуациях (рождение, смерть, брак, развод, переезд, изменение материального благосостояния). От того, как приобретена собственность (приватизирована, куплена, получена в дар, обменена, унаследована), на каких условиях (куплена в кредит или в рассрочку, приобретена по договору ренты), на сколько и на каких членов семьи приобретена (оформлена) собственность (на одного или на нескольких, на инвалидов, пенсионеров, других лиц, относящихся к льготным категориям), в дальнейшем может зависеть объем обязательств по уплате налога на имущество физических лиц, налога на наследство или дарение, налога на доходы физических лиц при продаже или передаче по договору ренты.

Вышеуказанные обстоятельства существенно могут повлиять на размер и возможности использования налоговой льготы при приобретении объектов жилья, на налогообложение доходов от сдачи внаем или в аренду, а также на размеры государственной пошлины, подлежащей уплате при дарении или наследовании.

Значительные возможности по минимизации налоговых обязательств выявляются при сопоставлении норм актов законодательства субъектов РФ о налогах и сборах и документов органов местного самоуправления с нормами федерального законодательства о налогах и сборах. В настоящее время на региональном и местном уровнях зачастую принимаются и вводятся налоги и сборы, не установленные актами налогового законодательства Российской Федерации. Уплачивать подобные налоги и сборы не следует.

Кроме того, нередки случаи, когда на региональном и местном уровнях вводятся налоги и сборы, соответствующие действующему федеральному налоговому законодательству, но отдельные нормы, статьи и положения установлены с превышением полномочий законодательных и исполнительных органов на местах. В таких ситуациях у налогоплательщиков существуют реальные шансы опротестовать эти нормы (или акты законодательства целиком)в суде.

Читайте также  Как купить квартиру без помощи посредников

Как отмечалось выше и будет показано в соответствующих главах по налогообложению основных типичных операций на рынке недвижимости, существует целый ряд противоречий между нормами актов законодательства о налогах и сборах и их интерпретациями в инструктивных документах государственных министерств и ведомств. Нередко нормы инструктивных документов улучшают положение налогоплательщиков, осуществляющих операции с объектами недвижимости. В таких случаях следует проанализировать и оценить эффект использования дополнительных возможностей, предоставляемых составителями инструкций, писем и разъяснений.

Как правило, сотрудники налоговых инспекций в своей работе ориентируются преимущественно на инструкции, изданные своими руководящими органами. В спорах с налоговыми инспекторами ссылки на положения инструктивных материалов и разъяснений порой бывают более действенным средством, чем приведение норм актов действующего законодательства. Важно подчеркнуть, что инструктивные документы вышестоящих органов являются обязательными для исполнения сотрудниками соответствующих подразделений и служб.

Однако чаще положения инструктивных документов имеют более жесткую (ограничительную) трактовку соответствующих норм актов законодательства. Обычно составители инструкций дополнительно ограничивают возможности по применению альтернативных режимов налогообложения и значительно сужают потенциальную сферу использования права на вычет произведенных расходов и на налоговые льготы. В таких случаях налогоплательщику следует помнить о том, что у него существуют возможности доказать свою правоту в суде. Для суда (арбитражного суда) приоритет всегда будут иметь ссылки на нормы действующего законодательства о налогах и сборах (по сравнению с положениями различного рода инструктивных документов).

Особое внимание следует уделять анализу возможностей использования льгот и преференций, предоставляемых актами налогового и иного специального законодательства. Как показывает практика, большинство налогоплательщиков в Российской Федерации имеет весьма ограниченное представление о видах, объеме и характере установленных законами налоговых льгот. Нередки случаи, когда физические лица неправомерно отказываются от льготы, предоставляемой при приобретении объектов жилой недвижимости.

Читайте также  Процедура ипотеки

Очень часто люди просто не знают о льготах, установленных актами законодательства о налогах и сборах субъектов РФ, постановлениями органов местного самоуправления.

Конкретные методы и мероприятия по оптимизации издержек, связанных с налогообложением, чрезвычайно многообразны. Для минимизации налоговых обязательств можно использовать любые законные методы.

К традиционным методам относятся дробление объекта обложения (например, разделение права собственности на объект недвижимости между членами семьи, дарение или продажа долей на протяжении ряда лет); изменение налогового статуса физического лица — налогоплательщика (например, приобретение статуса нерезидента для целей налогообложения, регистрация физического лица в качестве предпринимателя либо прекращение регистрации в этом статусе); изменение характера объекта обложения (перевод всего или части помещения из жилого в нежилое и наоборот); осуществление конкретных операций через доверительного управляющего; использование иных возможностей, связанных с расчетами, кредитом, правилами и практикой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, договорными отношениями, изменениями валютных курсов, инфляцией, ставкой рефинансирования Центрального банка РФ.

Важно подчеркнуть, что любые мероприятия по минимизации налоговых обязательств следует проводить грамотно, в противном случае отрицательный эффект таких мероприятий может намного превысить текущую экономию.