Операции с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности

Операции с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности традиционно не относятся к рыночному обороту и регулируются в основном административными средствами, однако в рамках проводимой жилищной реформы и в этом секторе постоянно расширяется сфера рыночного регулирования, определяемого факторами «спрос-предложение» и «цена-качество».

Так, законодательно поставлена цель достижения размеров оплаты квартиросъемщиками жилищного найма и технического обслуживания фактических затрат; т. е. появляется объективная основа для выхода жилой недвижимости на конкурентный рынок.

Тем не менее, административная составляющая в регулировании операций с жильем, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, неизбежна, что заставляет выделять такие операции в самостоятельный товарный рынок. В настоящее время можно выделить следующие виды основных операций с этим видом недвижимого имущества.

Наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Наем жилого помещения — основная договорная форма отношений между собственником жилья и физическими лицами, получающими его для собственного пользования. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или его правомочный представитель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является гражданин, причем на стороне нанимателя может быть несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении.

Обмен жилых помещений

Обмен жилых помещений — основная операция, с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной (муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством как собственником жилищного фонда. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ этот вид нерыночных операций возник во времена распределительной системы жилищного обеспечения.

Читайте также  Многопрофильные виды использования

Статья 67 ЖК РФ устанавливает, что «Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе проживающим в другом населенном пункте.

Приватизация (де приватизация) жилья

Приватизация жилья, осуществляемая в России с 1991 г.,— грандиозное перераспределение собственности на значительную долю национального достояния, которым является созданный в стране жилищный фонд.

Приватизация жилья не относится к рыночным операциям, но по количеству совершаемых сделок занимает доминирующее положение среди операций с жилой недвижимостью в стране. Ожидается, что 65—70% всего имеющегося в стране жилищного фонда поменяет хозяина (государство) и перейдет в частную собственность жильцов; оставшиеся 30—35% жилищного фонда сохранят свой статус жилищного фонда социального использования, предоставляемого для проживания по договору жилищного найма.

В соответствии с Законом РФ от 04.07.91 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений».