Оценка затратным методом
Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества.
При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия.
Применяя затратный подход, можно использовать как реальные затраты.
Стоимость недвижимости по затратному методу — это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости.
Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
В настоящее время в нашей стране этот момент часто не учитывается и приводит к неправильной оценке основных фондов предприятий, так как переоценка основных фондов производится в основном по затратному методу. Оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Существуют серьезные ограничения, связанные с применением метода:
1. Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.
2. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.
3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
Алгоритм затратного метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая.
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.
4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.