Общие положения

Концепция риска неразрывно связана практически с любыми решениями, которые должны принимать люди в ситуациях, когда последствия принятия решений в будущем не являются абсолютно определенными.

Если согласиться с тем, что экономическая ситуация на рынках постоянно меняется и точный прогноз ее развития невозможен, то совершенно очевидным является утверждение о том, что для всех инвестиционных решений риск является неотъемлемой составной частью.

С одной стороны, проблемы риска являются предметом многолетнего изучения учеными, а с другой стороны эти проблемы настолько многообразны и сложны, что не позволяют сформулировать простые и однозначные практические рекомендации по принятию решений в условиях, когда фактор времени делает будущее неопределенным.

Принимая инвестиционные решения в условиях неопределенности инвесторы могут основываться на интуиции или на сложных научных подходах. При этом подходы к анализу и оценке принимаемого решения, главным образом, определяются масштабностью последствий.

Современные критерии квалификации инвестиционных аналитиков требуют совершенного и профессионального владения всем арсеналом научных методов и подходов, которые возможно применить при обосновании инвестиционного решения.

Регулярные кризисы на финансовых и инвестиционных рынках, кризисы в масштабах отраслей и даже национальных экономик для современного инвестора являются знаковыми явлениями при выборе им стратегии и критериев принятия решений.

Современный инвестор хочет знать не только величину ожидаемой прибыли, которую он получит при реализации инвестиционного проекта, но также и риск вероятного отклонения от ожидаемой величины в результате изменения экономической ситуации.

Более того, инвестор хочет знать ожидаемую величину потерь в случае, если все будет складываться плохо. Другими словами, инвестор будет принимать решения на основе соотношения уровня прибыли и риска, относящегося к этой прибыли.
Продолжая далее наши рассуждения, предположим, что инвестор может вложить деньги либо в покупку первоклассного офисного здания, либо в покупку ценных бумаг.

Читайте также  Экологические факторы и стоимость жилья

Решение о покупке офисного здания следует аргументировать соотношением риска и прибыли, которое должно быть конкурентно с таким соотношением для инвестиций на финансовом рынке.

Подобное сопоставление соотношений риск — прибыль для альтернативных инвестиций становится особенно актуальным в последние годы, когда крупные институциональные инвесторы формируют свои портфели как на финансовом рынке, так и на рынке инвестиций в недвижимость.

Здесь следует особо подчеркнуть вопрос корректности сопоставления характеристик альтернативных инвестиций с точки зрения применения одинаковой базы сопоставления.

Как мы выяснили ранее, анализ денежных потоков может выполняться как в номинальном, так и в реальном исчислении. Если рассматривать риск как вероятность неполучения дохода, то вполне обоснованным представляется отнесение вероятности неполучения номинального дохода к номинальному риску, а вероятности неполучения реального дохода — к реальному риску.

Выбор базы для исследования риска имеет существенное значение и, как правило, зависит от структуры обязательств инвестора.

Номинальный риск облигаций с фиксированным процентом при их удержании до погашения практически равен нулю, если исходить из того, что правительство не объявит себя банкротом.

Небольшой номинальный риск для таких облигаций может иметь место, если возможна их продажа до погашения. Реальный риск, с другой стороны, достаточно высок в результате отсутствия связи между величиной дохода и инфляцией.

Номинальный риск простых акций выше, так как дивиденды и цены акций изменяются в соответствии с колебаниями рыночной конъюнктуры, отражающими, в том числе, и инфляционные процессы.

Реальный риск простых акций меньше, чем облигаций с постоянным доходом в результате общей корреляции дивидендов и инфляции, а также между инфляцией и ценой акций.

Номинальный риск индексируемых облигаций существенен, даже если их удерживать до погашения, из-за неопределенности относительно будущего уровня инфляции. В то же время, реальный риск очень низкий, так как он зависит только от отставания индексирования от текущего уровня инфляции. Если возможна продажа до погашения, то возникает дополнительный риск как результат будущих инфляционных ожиданий.

Читайте также  Роль государства в развитии ипотеки

Банковские депозиты имеют практически нулевой номинальный риск и весьма существенный риск реальный, который проистекает не только из инфляционных ожиданий, но также из сложной связи нормы процента и инфляции.

Возвращаясь к обсуждению концептуальных положений риска, отметим, что их современной особенностью является объективное понимание того, что полностью оградить себя от риска за счет передачи его на других участников рынка — политика прошлого.

Например, традиционно арендодатели считали вполне естественным перекладывание увеличивающихся эксплуатационных издержек на арендаторов за счет повышения арендной платы. В проектах девелопмента увеличение издержек компенсировалось увеличением цен на готовую недвижимость.

Однако все более резко обостряющаяся конкуренция делает подобное перекладывание риска на потребителя все более трудным. Поэтому инвесторы на рынке недвижимости вынуждены глубже вникать в суть проблемы риска и решать эту проблему на базе современных концепций управления риском.

Следует признать, что на современном рынке недвижимости система управления риском пока еще не получила такого всеобщего распространения, которое она имеет, например, на финансовом рынке.

Традиционно преобладающими со стороны инвесторов являются предположения о том, что проекты инвестиций в недвижимость будут реализовываться в соответствии с планами. С одной стороны, это можно объяснить относительной нетривиальностью современных методов анализа, что предполагает наличие необходимых умений и навыков для их применения.

С другой стороны, в реальном секторе люди более склонны полагаться на свою интуицию и жизненный опыт. Подобный консерватизм нельзя назвать конструктивным, потому что главная проблема состоит не в том, чтобы внедрить в практику современную методику анализа риска, а в том, чтобы исключить из обихода постоянное игнорирование неопределенности будущих событий на рынке недвижимости.

Объективное сближение финансового и реального рынков инвестиций диктует необходимость подходить к анализу проектов инвестиций в недвижимость на основе современной теории управления риском, обеспечивая таким образом сопоставимость результатов анализа.

Читайте также  Основные понятия налогообложения

Ближайшее десятилетие в истории анализа инвестиций в недвижимость, как прикладного направления экономики, на наш взгляд, будет характеризоваться более глубокой интеграцией с анализом инвестиций на финансовом рынке.

Это, в первую очередь, относится к методологии оценки и управления риском, как наиболее важной составляющей, позволяющей инвесторам на рынке недвижимости адекватным образом и на современном уровне принимать решения в условиях неопределенности.

Именно такой подход и является основной идеологией настоящей работы, в которой делается попытка сократить разрыв между общей теорией анализа инвестиций и практикой анализа инвестиций на рынке недвижимости.