Налоговый контроль за сделками с недвижимостью

Федеральным законом от 09.07.99 г. № 154-ФЗ в первую часть Налогового кодекса России были внесены изменения относительно правомочий фискальных органов государства осуществлять контроль за соответствием расходов физических лиц фактически получаемым доходам. В частности, часть первая
Налогового кодекса была дополнена ст. 86-1, 86-2 и 86-3. В соответствии с указанными изменениями налоговым органам вменено в обязанность осуществлять налоговый контроль за соответствием крупных расходов физического лица его доходам по новой схеме в отличие от предусмотренной ранее Федеральным законом от 20 июля 1998 года № 116-ФЗ «О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемыми физическими лицами доходам». Кстати, этот наделавший много шума закон Федеральным законом Российской Федерации от 09.07.99 г. № 154-ФЗ был отменен.

Отныне (с 01.01.2000 г.) налоговому контролю подлежат расходы физического лица, являющегося налоговым резидентом Российской Федерации, приобретающего в собственность следующие объекты независимо от суммы сделки:

1. Недвижимое имущество, за исключением многолетних насаждений;

2. Механические транспортные средства, не относящиеся к недвижимому имуществу;

3. Акции открытых акционерных обществ, государственные и муниципальные ценные бумаги, а также сберегательные сертификаты;

4. Культурные ценности;

5. Золото в слитках.

Налоговые органы будут узнавать о приобретении физическими лицами вышеуказанного имущества от:
— Министерства юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
— нотариусов,
— органов ГИБДД,
— лиц, регистрирующих сделки с ценными бумагами. Эти организации и лица под угрозой штрафа обязаны не позднее 15 дней после соответствующей регистрации направить в налоговый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистрированных сделках. Указанный налоговый орган пересылает полученную информацию в налоговые органы по месту жительства (или работы) физического лица, которые непосредственно осуществляют налоговый контроль.

Читайте также  Реакция на риск

В случае, если произведенные расходы превышают доходы, заявленные физическим лицом в его декларации за предыдущий налоговый период, или налоговые органы не располагают информацией о доходах физического лица за предыдущий налоговый период, налоговые органы обязаны составить акт об обнаруженном несоответствии и в месячный срок направить физическому лицу письменное требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на приобретение имущества.

Физические лица при получении письменного требования налогового органа, основанного на имеющихся у него сведениях, обязаны представить в течение 60 календарных дней специальную декларацию с указанием всех источников и размеров средств, израсходованных на приобретение имущества, указанного в требовании налогового органа.

Таким образом, если вы приобрели в собственность что-нибудь из указанного выше имущества, избежать вопроса налоговых органов о происхождении денежных средств не удастся.

Но страшного в этом ничего нет, поскольку существует несколько дешевых и надежных способов дачи ответа, устраивающего налоговые органы.

Практически все эти способы базируются на том, что нынешний вариант налогового контроля (в отличие от ранее существовавшего) упускает из поля зрения фигуру лица, способствующего приобретению имущества:

1. Наиболее предпочтительным вариантом является дарение денежных средств родственниками приобретателя.
Дарение осуществляется путем составления договора дарения в простой письменной форме без нотариального удостоверения и не предполагает каких-либо налоговых платежей с суммы дарения. Ссылка на договор дарения идет в специальной декларации, и копия договора дарения (желательно нотариально удостоверенная) прилагается к специальной декларации.

2. Еще одним вариантом является займ денежных средств, но этот вариант имеет определенные недостатки. Так, налоговые органы на основании действующего закона о подоходном налоге вполне могут предъявить требования об уплате налогов с суммы, составляющей разницу между суммой начисляемых процентов, и суммой процентов, определяемых по ставке рефинансирования ЦБ РФ, а если договор займа беспроцентный, то с суммы процентов, определяемых по ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Читайте также  Функции нотариуса

Кроме этого, не исключено, что впоследствии нормативными актами Министерства по налогам и сборам РФ будет определен порядок отслеживания и выяснения происхождения возвращаемых денежных средств. Копию договора займа (желательно нотариально удостоверенную) также нужно будет приложить к специальной декларации.

3. И, наконец, третий наиболее популярный вариант — это ссылка на то, что лицо заработало денежные средства за трудоспособный период своей жизни. Но этот вариант также имеет существенный минус — из положения лица, которому не надо доказывать налоговикам происхождение своих денежных средств, а достаточно лишь к специальной декларации приложить копию договора, ссылающийся становится в положение доказывающего и собирающего массу бумаг, поскольку налоговики имеют право потребовать предоставления соответствующих документов (справок из бухгалтерии, расписок и т. д.).

Кроме того, продавая или приобретая жилье, вы должны знать, что с 1 января 2000 г. вступает в силу II часть Налогового кодекса РФ, гл. 23 которого регулирует налогообложение физических лиц и вносит существенные изменения в порядок налогообложения операций с недвижимостью.

Так, ст. 220 НК РФ содержит положения об имущественных вычетах из налооблагаемой базы по подоходному налогу.

Подлежат вычету в полном объеме доходы налогоплательщика от продажи жилья, если оно находилось в собственности налогоплательщика более 5 лет, и иного имущества, если оно находилось в собственности налогоплательщика более 3 лет.

При краткосрочном владении жильем {менее 5 лет) вычет составит 1 000 000руб., что более чем в два раза превышает размер вычета, действующего в настоящее время (5 000 МРОТ, или 417 450 руб.), а при краткосрочном владении другим имуществом — 125 000 руб.

Вычет по расходам на приобретении жилого дома или квартиры повышен менее существенно — с 5000 МРОТ (417 450 руб.) до 600 000руб. плюс проценты по ипотечным кредитам.

Читайте также  Понятие управления недвижимостью

К тому же в отличие от действующего в 2000 г. порядка льгота будет предоставляться не по мере осуществления расходов, в только после государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру. Лишаются прав на такой вычет лица, ведущие строительство дач и садовых домиков.

Однако субъектам Федерации одновременно предоставляется право уменьшать размеры социальных и имущественных вычетов с учетом своих региональных особенностей.

Кроме того, стоит отметить, что с 2001 года вводится новая основная единая ставка подоходного налога с физических лиц — 13 %.

Однако все имущественные вычеты будут предоставляться только при подаче налоговых деклараций, а не бухгалтериями работодателей.

Как видно из положений II части Налогового кодекса, существенное снижение налогового бремени и возможность получения льгот по подоходному налогу при осуществлении операций с жилыми помещениями выводят на легальный уровень расчеты по данным сделкам, делая в большинстве случаев бессмысленным фиктивное занижение договорной цены данных объектов недвижимости.