Метод определения затрат на освоение

В рамках затратного метода следует рассмотреть метод определения затрат на освоение, применяемый к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы.

Этапы применения метода определения затрат на освоение.

1. Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности.

2. Расчет стоимости освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сопоставимых продаж.

3. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков.

Затраты на освоение включают:
•инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений.
• относятся оплата налогов, страхования,
•прибыль и накладные расходы подрядчика,
•расходы на продажу и рекламу.

4. Вычет затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.

5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Наконец, земли поселений могут оцениваться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры.

При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Читайте также  Что покупать в Подмосковье