Массовая оценка для определения базовой стоимости земельного участка

Территориально-пространственное планирование на территории поселения представляет собой процесс распределения ресурсов, особенно земельных, направленный на достижение максимальной эффективности их использования без нанесения ущерба окружающей среде и благосостоянию граждан, проживающих на данной территории.

В любой стране осуществляются стратегии планирования и развития городов, направленные на совершенствование инфраструктуры и оздоровление окружающей среды. Происходит это в результате усовершенствования зданий и инженерных коммуникаций, а также разрешений на изменение характера землепользования.

Как правило, это влечет за собой повышение стандарта проживания и как следствие этого повышение стоимости недвижимости, в первую очередь земельных участков. Повышение стоимости земли и связанной с ней недвижимости увеличивает налоговые и арендные платежи, приводит к перераспределению землепользовании, увеличивает поступления в городской бюджет и обеспечивает дальнейшее развитие инфраструктур города.

Когда речь идет о налогообложении земельного участка, равно как и другой недвижимости, то стоимость его определяется в процессе массовой оценки. В мировой практике такая оценка базируется на анализе статистики продаж.

В кадастре содержится информация о единицах недвижимости (площадь земельного участка, характер его использования и т. д.), о зданиях (использование, размеры, год постройки, качество и т. д.) и прочем недвижимом имуществе.

Здесь же (или в другой базе данных) есть информация о стоимости разных видов недвижимого имущества в тех или иных районах, а также оценочная модель. Используя информацию кадастра в оценочной модели, можно рассчитать стоимость практически всех видов недвижимого имущества.

Такой расчет осуществляется, как правило, с использованием персональных компьютеров. Если вид недвижимости не вписывается в оценочную модель, корректировка стоимости осуществляется вручную. Наиболее важными в процессе массовой оценки недвижимости для налогообложения являются сбор и обновление содержащихся в регистрах кадастра данных.

Читайте также  Рынок офисных помещений

Новые данные поступают из муниципалитетов, государственных органов власти, городских и районных служб, от собственников недвижимого имущества и прочих организаций.

В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость той или иной недвижимости для налогообложения. Величина базовой стоимости составляет 75% величины рыночной стоимости данной недвижимости.

Рыночная стоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчета стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того, чтобы набрать достаточное число случаев продаж.

Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели (5—6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов.

Далее территории делятся на оценочные зоны. Стоимость недвижимости различается в зависимости от ее расположения в различных частях города. Это можно показать на карте путем нанесения на нее различных географических ареалов, внутри которых стоимость недвижимого имущества имеет близкие величины.

Подобные географические ареалы получили название оценочных зон. Оценочная зона — это территория, в пределах которой стоимость данного вида недвижимости примерно одинакова. Зоны отражаются на карте.

Внутри зоны базовая стоимость может быть определена на одну физическую единицу сравнения (1м2, сотка), одну или несколько экономических единиц сравнения (1,.., n базовых участков, например, площадью 600 м2,1200 м2, 3000 м2). Для объектов недвижимости, отличающихся от базовых условий худшими или лучшими характеристиками (привлекательностью, живописностью или иными), применяются понижающие или повышающие поправочные коэффициенты.

Для каждого вида недвижимости составляются свои карты оценки земли, поскольку разные факторы неодинаково влияют на стоимость различных видов недвижимости. Таким образом, разрабатывают, как правило, несколько различных карт оценки земли, соответствующих видов недвижимости (например, неосвоенные земельные участки, односемейные дома, квартиры, коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость).

Читайте также  Рынок квартир в г. Москва

Когда подготовлены карты для всех видов недвижимости, отраженная на них рыночная стоимость недвижимости относится ко всей недвижимости в целом.

Чтобы определить стоимость земли, необходимо из общей цены продажи вычесть стоимость здания. Поскольку наиболее представительна рыночная информация по жилым зданиям, то цена земельного участка чаще всего определяется именно по данному виду недвижимости, а затем к полученным нормативным (директивным, административным) стоимостям или ставкам арендной платы вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие вид использования.

Например, для промышленных территорий в Испании вводится коэффициент 0,5, а в Москве для предприятий муниципальных, общественных организаций к ставке арендной платы вводится коэффициент 0,6, для государственных предприятий — 0,8, для коммерческих предприятий любых форм собственности — 1,2. Число оценочных зон, на которые та или иная территория должна быть разделена, зависит не только от ее размера, но и от того, насколько значительны различия в рыночной стоимости недвижимости, расположенной в ее границах.

Изложенный выше подход заложен и во Временных методических рекомендациях по кадастровой оценке стоимости земельных участков, рекомендованных Госкомземом для использования на территории РФ.

Однако зарубежная практика выполнения такой оценки показала, что во многих случаях число продаж в оценочных зонах ограничено, что не позволяет применять статистические методы. В таких случаях она рекомендует использовать знания и опыт оценщика, чтобы определить различия в стоимости в разных зонах, т. е. речь идет о выполнении экспертной оценки.

Это очень характерно для России, где в подавляющем большинстве поселений оценку, основанную на статистике рыночных продаж, провести невозможно из-за отсутствия не только качественной, но и количественной информации.

И в этой связи одним из возможных решений поставленной задачи становится экспертная оценка, основанная на градостроительном подходе.