Ложные сделки с недвижимостью

К таковым можно отнести договоры купли-продажи строящегося жилья, купли-продажи не индивидуализированного участка земли или квартиры, договоры жилищных накоплений и др.

Предметом таких сделок не является недвижимое имущество. Как указывалось выше, объект недвижимости, для того чтобы стать предметом сделки, должен быть индивидуализирован (точно определен), а в определении предмета ложных сделок отсутствует именно эта обязательная характеристика объекта недвижимости — его определенность.

В каждом случае, когда управляющий сталкивается с предложением совершить подобную сделку, следует как можно раньше квалифицировать тип этого договора. Такая квалификация может быть сделана с помощью положений раздела 4 («Отдельные виды обязательств») ГК РФ. Отдельные главы и параграфы этого раздела посвящены отдельным (различным) видам сделок, каждая из которых имеет свое формальное определение.

Рассмотрим это на нескольких примерах.

В 1990-е годы в России большую популярность приобрели договоры купли-продажи строящегося жилья, долевое участие в строительстве и т. д. Только в Москве в период с 1994 по 1998 г. разорились более десяти застройщиков, заключивших именно такие договоры более чем со ста клиентами каждый. Банкротство таких застройщиков повлекло за собой потерю средств «покупателей».

Во множестве других случаев «покупатели» строящегося жилья («дольщики») потеряли не все вложенные средства, а понесли убытки в виде покрытия возросшей стоимости законченного строительством жилья, значительных задержек с получением жилья и др.

Предметом такого рода договоров предусматривается предварительная (частичная или полная) оплата еще не созданного объекта недвижимости (квартиры, дома). Такое предложение создает у потенциального покупателя иллюзию надежности, поскольку речь идет о покупке недвижимости.

Однако реальное содержание такого договора — это или а) договор подряда на строительство объекта, или б) кредитование застройщика. И в том и в другом случае застройщик («продавец») путем ложного предложения пытается в скрытой форме переложить на «покупателя», «дольщика» значительную часть своих предпринимательских рисков.

Читайте также  Выбор программы кредитования

В первом случае покупатель должен выполнить разнообразные функции заказчика строящегося объекта, требующие специальных знаний и часто государственной лицензии. Очевидно, что большинство «покупателей» строящегося жилья не знакомы с тем, каких гарантий исполнения обязательств следует требовать от подрядчика, да и просто не имеют намерения выполнять многообразные и профессиональные функции заказчика строительства.

Во втором случае покупатель, вовремя определивший тип предлагаемой ему сделки, потребует от продавца строящегося объекта (своего финансового должника) именно финансовых гарантий, таких как банковская гарантия, вексель, залог, жилищный сертификат (формализованная оборотная ценная бумага, обеспеченная определенным недвижимым имуществом должника) и т. д.

Правильная квалификация договора и, как следствие, наличие адекватного обеспечения, гарантирует «покупателя» строящейся недвижимости от значительных финансовых потерь. Напротив, заключение ложной сделки с недвижимостью ставит «покупателя» в полную зависимость от добросовестности и профессионализма «продавца», а также от неблагоприятных последствий непредсказуемых обстоятельств (например, обстоятельств непреодолимой силы). Нелишне отметить, что все перечисленные риски при правильной квалификации договора относятся к рискам застройщика.

Также большое распространение получили т.н. договоры жилищных накоплений. Эти договоры тоже предусматривают предварительную оплату по частям не индивидуализированной недвижимости (например, квартиры) путем внесения средств на банковский счет продавца. Правильная квалификация такого рода операций относит их к банковской деятельности.

То есть только банк, созданный и действующий в соответствии с российским законом о банковской деятельности, имеет право осуществлять такие операции и подпадает под контроль Центрального банка России, что дает клиенту некоторые гарантии.

Лица, заключившие такого рода договоры не с банком, помимо прочих, несут также риск неблагоприятных последствий вследствие административного, гражданского и уголовного преследования организации, незаконно занимающейся банковской деятельностью.