Как купить квартиру без помощи посредников

У большинства людей нет никакого опыта в вопросах покупки жилья. Неудивительно, что этим легко пользуются мошенники. Чего следует остерегаться, покупая квартиру?

Немало частных объявлений содержит стопроцентный обман: например, продается однокомнатная квартира в Москве за $15 000, хоть таких цен давно нет и в помине. После того как покупатель вносит аванс, выясняется, что в квартиру въехать нельзя — там прописана старушка.

А у старушки сразу же обнаруживаются энергичные родственники, претендующие на наследство. Это типичный вариант мошенничества на вторичном рынке жилья: одна такая квартира может быть перепродана сколько угодно раз.

Риэлторы советуют: если вы все-таки решили покупать квартиру самостоятельно, удостоверьтесь, что продавцы действительно являются ее собственниками. Для этого надо проверить их паспортные данные и сверить с информацией, указанной в правоустанавливающих документах на квартиру.

В паспортном столе нужно получить выписку из домовой книги, выяснить, кто сегодня прописан в квартире и нет ли лиц, выбывших в места лишения свободы. В органах госрегистрации следует проверить, не находится ли квартира под арестом или залогом. Затем надо самостоятельно «промерить» квартиру на соответствие ее метража данным в справке БТИ.

Кроме того, узнать, оплачены ли коммунальные платежи и междугородные телефонные переговоры. Нелишне и поинтересоваться у соседей, не было ли особых обстоятельств, связанных с этой квартирой.

А вот какие советы дают психологи: если вам неприятно разговаривать с продавцом квартиры, он вам не нравится, хоть и непонятно, почему, — этого достаточно, чтобы не иметь с ним дела. И ни в коем случае нельзя сообщать продавцам, даже очень честным с виду, что вопрос с покупкой квартиры вам нужно решить срочно.

Когда вас торопят, искусственно создается временной стресс. Очень медленно и внимательно читайте договор купли/продажи и ни в коем случае не поддавайтесь спешке. Если продавцы — честные люди, они подождут. Нельзя давать подвергнуть себя «цыганской обработке», когда пять человек отвлекают ваше внимание, а шестой подает ручку и говорит: подпишите здесь.

В последнее время очень часто звонки по объявлениям о продаже недвижимости (квартиры, комнаты, коттеджа, дачи или участка) стали начинаться с такого вопроса: «Вы — посредник или хозяин?». Не будем рассматривать вопрос о возможном интересе различного рода мошенников и криминальных структур к богатой наживе — собственникам как обладателям по нынешним меркам крупного состояния в $ США.

Читайте также  Промежуточные виды использования

Бывает, что после очередного выпуска курсов «новоиспеченных» агентов одной из крупных фирм, они начинают обзванивать все объявления с целью найти для себя клиентов из отчаявшихся продать свою недвижимость, предлагая свои услуги, что называется, «за глаза» — по телефону.

Для таких агентов целесообразно обращать внимание на объявления с явно завышенной ценой или сложными альтернативами и цепочками, а никак не недорогие варианты или простые продажи. Почему и для покупателя самое главное «объект» (квартира, комната, коттедж, дача или участок), и желательно — продаваемый профессионалами-риэторами, пойдет речь ниже.

Основной довод — на встречный вопрос: «Почему вы хотели бы купить квартиру у хозяина?», многие покупатели отвечают, что не хотели бы переплачивать посреднику. Из этой категории покупатели часто стремятся найти недвижимость по цене ниже рыночной.

Они полагают, что смогут убедить продавца отдать задаром свою недвижимость, забывая, что такие сделки происходят в большинстве случаев только с близкими родственниками.

Или верят, что пусть все покупают по одним ценам, а там за углом специально к их дню рождения продается дешево. Очень часто такое стремление оборачивается другой стороной или приводит желающих сэкономить к мошенникам.

При продаже объекта недвижимости получается так, что, подписав договор на продажу, собственник как бы соглашается оплатить услуги риэлтора по продаже объекта. При этом перекладывает все риски и обязанности, труды и ответственность по продаже на риэлтора, доверяет его профессионализму.

Если же он, решив «сэкономить», самостоятельно продает свою недвижимость, то он решает, как правило, на профессиональном языке «поймать золотую рыбку» или найти «глупого», но денежного покупателя. Такие действия тоже часто приводят к мошенникам и аферистам.

Риэлтор же реально и объективно, исходя из состояния рынка, порекомендует продавцу выставить реальную (продажную) цену на объект недвижимости. При разговоре с клиентами один риэлтор часто говорит — «У меня есть лишь лицензия на операции с недвижимостью, но нет лицензии волшебника».

50% квартир, выставленных на продажу в ноябре-декабре 2001 г., нельзя было купить. Собственники квартир просто не могли их продать в силу ряда обстоятельств. Первое — они намеревались самостоятельно приобрести взамен другие квартиры — сменить район, увеличить, уменьшить площадь, сменить категорию жилья и т.п.

Читайте также  Строительство дома

Не очень представляя себе не только процедуру такого оформления многоуровневой сделки, но и все юридические нюансы одновременного приобретения Покупка квартиры 591 другой недвижимости — регистрации и снятия с регистрации по месту жительства (прописки-выписки), учета прав и получения разрешения на несовершеннолетних детей и т.п.

Второе обстоятельство, мешавшее таким продавцам, — невозможность продажи в силу не оформления в собственность продаваемой квартиры — незаконченная приватизация, не вступление в наследство и т.п. Как правило, люди полагали, что, найдя покупателя на свою квартиру, они за 1 день приватизируют/вступят в наследство (как в 1995 г.) и т.п. — выправят все необходимые документы.

Третье — рынок недвижимости постоянно находится в процессе изменения. Люди предполагали купить альтернативную квартиру за цену, которая отставала от реальных цен на рынке. Сделки разваливались одна за другой. Многие собственники квартир полагали, что, продав свою квартиру в старом доме, они приобретут квартиру (за те же деньги) большей площади в строящемся доме.

Они забывали, что люди в 99% приобретают «сейчас» квартиры, чтобы сразу в них переехать. Четвертое, пятое и т.д. и т.п.

Все эти нюансы рынка могли правильно отслеживать только профессионалы, целыми днями работающие с клиентами. Поэтому многие покупатели пожалели, что связались с продавцами-непрофессионалами. Ведь им пришлось уже в январе-феврале заново искать себе варианты, но уже по другим, повысившимся на 3–5% ценам.

Начиная продавать какой-либо объект, риэлтор всегда проведет предварительную экспертизу прав собственности, проведет маркетинговые исследование — оценит среднею цену предлагаемой недвижимости, оценит альтернативные варианты, просчитает схемы и процедуры оформления и т.п.

Какой ему смысл тратить свое время и деньги на осуществление несбыточных мечтаний и надежды продавца? Поэтому если вы решили приобрести квартиру — выбирайте объекты недвижимости по своим основным потребительским качествам, цене. И очень замечательно, что продавец — Профессионал.

На первичном рынке ситуация несколько иная

Важно понимать, что рынок недвижимости четко сегментирован и правила, которые работают в одном сегменте, в другом зачастую не находят применения. В сегменте монолитных домов, которые могут быть отнесены к высокому и даже элитному классу, купить квартиру, не прибегая к помощи риэлторов, несложно.

Читайте также  Совместные имущественные права

Для покупателя не составит труда объехать все московские фирмы, строящие такое жилье, и подобрать нужный вариант. Помощь посредников в оформлении сделок в этом случае не требуется, так как все хлопоты ложатся на плечи специалистов клиентского отдела компании-застройщика. К тому же не надо платить комиссионные.

Однако и на рынке новостроек покупатель может столкнуться с проблемами. Сейчас почти все жилье распродается на стадии строитель-ства, что неудивительно: с начала возведения дома до его сдачи госкомиссии цены вырастают в среднем на 30–40%.

Риэлторы предостерегают: следует иметь дело только с предельно открытыми компаниями. Конкретный инвестор (застройщик, подрядчик), с которым предстоит оформить договор, должен обладать всеми правами на строящуюся квартиру.

Увы, договорные обязательства компании не всегда бывают узаконены «от и до». Речь идет о грамотно составленном протоколе распределения площадей в доме: каждая квартира должна быть закреплена за определенным лицом (какой-то процент жилья за генинвестором, другой — за заказчиком и т.д.).

Должны быть в порядке документы на землю, разрешение на строительство. Случается, отдельные пункты договора оформляют задним числом или правоустанавливающие документы не готовы, а чуть ли не все квартиры в непостроенном доме уже проданы.

Могут произойти более серьезные неприятности, когда деньги, перечисленные частными инвесторами на банковский счет или в кассу застройщика, не используются по целевому назначению. Собирая средства на строительство других объектов, он может вложить их в тот проект, который нужно быстрее завершить.

Продавая жилье на стадии строительства, застройщик фактически подстраховывает свою деятельность, возвращая деньги еще до завершения проекта. К тому же в договоре о долевом участии в строительстве указаны лишь предполагаемые сроки сдачи дома госкомиссии (к примеру, II квартал 2007 г.).

Реальные сроки, как правило, отодвигаются на три-четыре месяца в лучшем случае, а в худшем — можно столкнуться с долгостроем.