Идентификация рисков

Идентификация рисков для конкретной инвестиции в недвижимость должна основываться на подробном изучении как проекта, так и инвестора, включая его цели и задачи.

Например, для портфельного и индивидуального инвесторов существенные акценты следует делать на разные группы рисков. Более того, отдельные риски, существенные для одних инвесторов, могут не иметь значения для других, и, соответственно, не рассматриваться при анализе.

Исследовательский характер процедуры идентификации рисков достаточно трудно формализуется в виде простого алгоритма. Поэтому на практике целесообразно руководствоваться некоторыми общими положениями, позволяющими «войти в проблему».

Прежде всего, в результате повседневной работы аналитик должен формировать постоянно пополняемый и пересматриваемый перечень основных источников риска для различных типов инвестиций. Как уже говорилось выше, среди источников риска инвестиций в недвижимость, с одной стороны, есть характерные для всех инвестиций на рынке, а с другой стороны, есть уникальные и присущие только инвестициям в недвижимость.

В наиболее общем виде исходный перечень источников риска инвестиций в недвижимость можно представить в следующем виде:
• риск управления недвижимостью;
• риск низкой ликвидности;
• секторный риск;
• региональный риск;
• строительный риск;
• риск износа;
• экологический риск;
• риск инфляции;
• законодательный риск;
• налоговый риск;
• планировочный риск;
• юридический риск.

Риск управления недвижимостью. Доход, который инвестор планирует получать от инвестиции в недвижимость, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объекта инвестиции.

В первую очередь, под управлением недвижимостью понимается соответствующая организация арендных денежных потоков. Максимально возможное заполнение объекта арендаторами, выбор и привлечение новых арендаторов, контроль поступления арендных платежей, гибкая политика стимулирования арендаторов, поддержание высокого уровня предоставляемых услуг, контроль соблюдения арендаторами обязательств, обеспечение эффективной эксплуатации и ремонта объекта — эти и многие аналогичные позиции являются предметом управления недвижимостью.

Риск управления недвижимостью почти уникален для недвижимости, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален.
Риск низкой ликвидности. Данный вид риска, как и предыдущий, считается особенно значимым для инвестиций в недвижимость. Однако при более подробном рассмотрении необходимо отметить, что степень влияния риска низкой ликвидности не одинакова для различных групп инвесторов.

Читайте также  Пожизненное право

Для институциональных инвесторов, таких как страховые компании и пенсионные фонды, для которых инвестиционная недвижимость является активом, обеспечивающим их долгосрочные обязательства, низкая ликвидность практически не влияет на инвестиционную привлекательность недвижимости. Имея значительные регулярные текущие поступления, крупные институциональные инвесторы обычно не испытывают необходимости продажи инвестиций для погашения неожиданных крупных обязательств.

Для индивидуального инвестора риск низкой ликвидности может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить бизнес он не сможет продать инвестицию в недвижимость относительно быстро и без финансовых потерь.

Секторный риск. Под секторным риском понимается вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно и колебания цен в конкретном секторе (отрасли) экономики, а именно в секторе недвижимости, могут повлиять на стоимость инвестиции. Более того, для каждого типа недвижимости амплитуды и тенденции ценовых колебаний могут существенно отличаться друг от друга. Секторный (отраслевой) риск на рынке недвижимости иногда описывают термином «риск рынка недвижимости».

Здесь следует заметить, что несмотря на хорошо известные закономерности цикличности экономической активности, точное предсказание моментов смены ценовых тенденций достаточно проблематично. Кроме того, внутри стандартных циклов колебаний, как правило, имеют место случайные неожиданные флуктуации, связанные с воздействием различных факторов.

Секторный риск присутствует и на рынке акций, где различия риска инвестиции в разные отрасли хорошо известны. Однако недвижимость, как инвестиционный актив, более подвержена секторному риску и требует более тщательного анализа тенденций.

Региональный риск. Одним из основных качеств инвестиции в недвижимость является фиксированное местоположение объекта инвестиции. В силу этого, вероятность воздействия изменения ситуации в отдельном регионе на инвестицию в недвижимость нельзя устранить путем ее перемещения в другой регион. Именно поэтому аналогичная недвижимость в разных регионах может иметь различные инвестиционные характеристики.

Строительный риск. Источником строительного риска, который свойственен инвестициям в проекты девелопмента, является неопределенность в отношении точных величин строительных издержек, сроков строительства, а также возможность наличия различных дефектов строительных конструкций и нарушений технологии строительного производства. При этом для проектов девелопмента критическим является риск, связанный с продолжительностью строительства. Для больших проектов, продолжающихся более двух лет, увеличение срока строительства может привести к тому, что изменения рыночной конъюнктуры кардинально изменят инвестиционную стоимость проекта.

Читайте также  Понятие стоимости недвижимости

Риск износа. Риск износа связан с вероятностью возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия физического, функционального и экономического износов недвижимости. При этом под дополнительными издержками понимаются издержки, не связанные с регулярными ремонтами, которые регламентированы правилами эксплуатации недвижимости.
Риск износа является специфическим риском рынка недвижимости и практически отсутствует на других рынках. Следует заметить, что прогнозирование возникновения признаков износа, как во времени, так и с точки зрения объема, до настоящего времени практически является нерешенной задачей, которая требует соответствующих исследований.

Экологический риск. Данный тип риска отражает вероятность того, что при эксплуатации недвижимости или в ходе проекта девелопмента могут возникнуть экологические факторы, которые повлияют на стоимость инвестиции в недвижимость. Учитывая возрастающие требования к экологии окружающей среды, в некоторых случаях данный вид риска может иметь значительную величину.
Риск инфляции. Риск неожиданных изменений темпов инфляции для инвестиций в недвижимость имеет относительно небольшое значение, так как, с одной стороны, при росте инфляции увеличивается стоимость замещения недвижимости, а с другой стороны, рыночная стоимость недвижимости будет адекватно реагировать на темпы инфляции при возможности корректировок арендной платы. Именно поэтому инвестиции в недвижимость считаются одним из действенных средств по сохранению стоимости капитала в условиях инфляции.

Законодательный риск. Данный тип риска связан с вероятностью изменения законодательства, которое прямо влияет на прибыль инвестиции. При этом законодательный риск может как повышать, так и понижать прибыль.
Хотя законодательный риск присутствует и на рынке ценных бумаг, недвижимость более чувствительна к данному типу риска.
Налоговый риск. Так же, как и законодательный риск, налоговый риск отражает вероятность изменения налогового окружения инвестиции. Недвижимость в высшей степени подвержена налоговому риску. Налоговое законодательство может сделать недвижимость существенным налоговым укрытием и в этом случае будут стимулироваться дополнительные инвестиции. Новые налоги могут как повышать, так и ограничивать инвестиционную привлекательность недвижимости. Налоговый риск для недвижимости является главным фактором, который наименее вероятен для альтернативных инвестиций.

Читайте также  Как купить дом

Планировочный риск. Специфический для недвижимости риск отражает вероятность того, что изменения политики зонирования и планирования центрального или местного правительства скажутся положительно или отрицательно на стоимости инвестиций в недвижимость. Решения в области транспортного строительства, охранных зон могут кардинально изменить представления о стоимости инвестиций. Для альтернативных инвестиций данный вид риска не представляется столь существенным.

Юридический риск. Данный тип риска отражает вероятность юридической несостоятельности титула на недвижимость, некорректности отдельных статей договоров аренды, например, о пересмотре арендной платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п.
Следует заметить, что в финансовом менеджменте обычно применяются три более общие категории риска инвестиций — бизнес-риск, финансовый риск и риск ликвидности.

Бизнес-риск отражает неопределенность денежных потоков дохода, вызываемую существом бизнеса, которым занимается фирма.
Финансовый риск отражает неопределенность, свойственную применяемым методам финансирования инвестиций.

Риск ликвидности отражает неопределенность, привносимую вторичным рынком инвестиции.

Применение этих трех категорий риска к недвижимости означает представление каждого отдельного объекта инвестиций в виде отдельного бизнеса. Тогда бизнес-риск является риском, который уменьшается либо фиксированной арендной платой в течение всего договора аренды или между периодами пересмотра арендной платы, либо увеличением аренды, при пересмотрах. Риск ликвидности имеет смысл, полностью соответствующий приведенному определению.

Финансовый риск воздействует на недвижимость, которая приобретается с использованием заемного капитала. Если все инвестиции чувствительны, в некоторой степени, к колебаниям нормы процента, то недвижимость, являясь, как правило, левериджированной инвестицией, в высшей степени подвержена финансовому риску.

Следует иметь в виду, что недвижимость является объектом воздействия в большей части специфических рисков, поэтому общие классификации риска для альтернативных инвестиций имеют ограниченную ценность в объяснении риска недвижимости.

В заключение процедуры идентификации все риски, в зависимости от их источника тестируются по критериям контролируемости и зависимости.