Другие формы финансирования

К другим формам финансирования развития недвижимости относят юнитизации и секъюритизации рынка недвижимости.

Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности. Секъюритизация — в целом более общая идея,, описывающая создание ликвидных долей актива.

Это может быть перепродажа банками долгов стран третьего мира, выпуск облигаций какой-то компанией или распределение долей в портфеле ценных бумаг паевого треста.

В общем виде задачи секъюритизации и юнитизации состоят в том, чтобы создать более ликвидный рынок, снизить издержки сделок и ускорить их прохождение, привлечь больше желающих инвестировать в недвижимость, снизить проблему оценки на рынках, которые исторически считаются «слабыми», сделать информацию о состоянии рынка более доступной, уменьшить препятствия для проникновения на рынок и, в конечном счете, снизить значение тех факторов, которые делают рынок недвижимости менее совершенным, нежели другие рынки.

Конкретно речь идет о том, чтобы посредством секъюритизации и юнитизации уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования, поскольку:

1) существует риск невыполнения обязательств по выплате дохода. В случае с недвижимостью этот риск выше, чем при инвестировании, например, в государственные ценные бумаги. В то же время доходность недвижимости, как правило, ниже, чем у обыкновенных акций, риск по которым компенсируется более высокой доходностью;

2) издержки при сделках с недвижимостью выше, чем по операциям с другими финансовыми активами;

3) по такому параметру как время, затрачиваемое на торговлю активами, недвижимость находится в невыгодном положении по сравнению с другими финансовыми активами;

4) затраты на управление недвижимостью больше, чем на управление портфелем акций или государственных ценных бумаг.

Следствием реализации идей юнитизации и секъюритизации рынка недвижимости стало использование ценных бумаг для финансирования недвижимости.

Читайте также  Выбор программы кредитования

В Великобритании одной из форм таких ценных бумаг стали «Сертификаты дохода на недвижимость» (Property Income Certificates, PINC).

PINC представляет собой ценную бумагу, состоящую из сертификата на получение части дохода от объекта недвижимости после вычета управленческих расходов и налогов, и обыкновенной акции управляющей компании, возглавляющей данный объект.

Как ценная бумага, PINC может обращаться на фондовой бирже. Инвестор извлекает выгоду из владения в форме части от дохода и прироста капитальной стоимости, без приобретения прав собственности непосредственно на объект недвижимости.

PINC не облагается подоходным налогом и налогом на прирост капитальной стоимости, поскольку не предполагает права инвестора на недвижимое имущество. Освобождение от налога на прирост капитала, довольно высокого в Великобритании, немаловажное преимущество.

Таким образом, выбор вариантов финансирования во многом определяется действующим в той или иной стране налоговым законодательством.

Один из таких вариантов — продажа в рассрочку — ситуация, когда продавец выступает одновременно и в качестве кредитора.

Как правило, при этом продавец сохраняет право собственности на продаваемое имущество до того момента, пока не произойдет окончательный расчет.

Для покупателя-заемщика схема привлекательна тем, что в сделке не участвуют никакие третьи лица, а это сокращает издержки приобретения. Привлекательность для продавца состоит в том, что схема позволяет ему отсрочить уплату налога на увеличение капитальной стоимости.